For 10 år siden var det at købe en andelsbolig nærmest lig med at vinde i lotteriet. Men det har ændret sig.
Prisudviklingen i de senere år og ændrede muligheder for andelsforeningens belåning og værdifastsættelse har mudret markedet, og man skal som potentiel andelskøber kigge sig godt for, inden man slår til.
Boliga har spurgt Advodans Henrik Høpner, tidligere formand for Danske Boligadvokater og ekspert i boligret, om hvad man skal være opmærksom på i forbindelse med et andelskøb.
1. Finansiering
Man skal finde ud af, hvordan foreningen er finansieret. Det er alfa og omega.
Man skal for eksempel være opmærksom på, om det er et rentetrappelån, hvor foreningen er sikret en meget lav rente i lånets første år, men en usædvanlig høj rente i lånets sidste år.
Desuden skal man se efter, om foreningen har et flekslån, hvor renten kan stige markant. For når den stiger, er der kun én til at betale: Dig selv.
I en andelsboligforening er det flertallet, der bestemmer hvordan finansieringen skal være. Så dér kan man få en risiko, man ikke vil have.
Derfor er det en god idé at kigge efter, hvad traditionen er i foreningen. For eksempel ved at se på regnskabet, om foreningen tager risici. Hvis man har et fast forrentet lån med afdrag, så har man indikeret, at man gerne vil spare op og nedbringe gæld. Her kan man sige, at andelsforeningen opfører sig gennemsnitligt fornuftigt.
2. Vurdering
Se på hvordan den er vurderet. Er der tale om en valuarvurdering. Hvordan er andelskronen fastsat. Det ser man i regnskabet. Der skal stå, hvordan den er fastsat.
Tidligere var det kun den offentlige vurdering, men nu bruger mange en valuar-vurdering, dvs. at en professionel, for eksempel en ejendomsmægler, har været ude at vurdere den som udlejningsejendom.
Det giver muligheden for, at man kan sætte værdien af andelen i vejret, men hvis vurderingen er for optimistisk, risikerer man at brænde nallerne, hvis værdien efterfølgende falder.
En andelsbolig er kendetegnet ved, at den har en maksimalpris, og det står, i andelsforeningens regnskab, hvad den kan fastsættes til. Det bedste er, hvis foreningen har valgt ikke at opskrive til den sidste krone og har udnyttet samtlige muligheder for at sætte prisen op.
Vælger foreningen at lade være med at sætte prisen til maksimum af vurderingen, har man formentlig handlet fornuftigt.
3. Vedligeholdelse
Er der et budget for fremtidig vedligeholdelse, og hvad siger det?
I en god, veldrevet andelsforening har man altid en vedligeholdelsesplan, det blandt andet dækker over maling af trapper, renovering af gårdanlæg, taget og en oversigt over mulige energiforbedringer.
Mange gange er der et budget, hvori der står, om der kommer ekstraordinære vedligeholdelsesudgifter. Og her er det kun andelshaverne, der betaler. Se efter i regnskaberne og læs referater fra generalforsamlinger.
4. Pas på hjemfaldspligt
Udtrykket hjemfaldspligt dækker over, at f.eks. kommunen eller en anden har ret til at overtage ejendommen til en på forhånd fastsat pris. Dvs., at man i et område for 100 år siden gerne har villet have noget byudvikling, og derfor har man solgt grunden med den klausul, at man om 100 år vil have bygningen tilbage.
Det ses også i andelsboligforeninger, men det kan være, man har lavet en aftale om forlængelse eller frikøb. Under alle omstændigheder er det en god idé lige at se, om en sådan aftale er på plads.
5. Pant
Tjek om der er pant i andelslejligheden. Det skal man have oplyst fra administrator eller bestyrelsen.
Ellers risikerer man, at man ikke kan få handlet andelslejligheden. Den skal være gældfri.
Det kan skabe en frygtelig ballade, hvis banken kommer og siger, at den har pant i lejligheden, for så skal man betale. Og hvis sælger ikke har nogen penge eller er væk, så har du ikke noget andelsbevis.
