Jura-hjørnet - ved boligadvokat Henrik Høpner

Boligadvokat Henrik Høpner fra Advodan i Lyngby svarer hver uge på spørgsmål fra Boligas brugere.

Hvis du har et spørgsmål, skal du sende det til lf@boliga.dk

********************************************************

Spgm: Hvilken betydning har det, at mæglere angiver et kvadratmetertal i salgsopstillingen, som ikke svarer til det tinglyste areal, og hvor meget er fair at lægge oven i lejlighedens areal fra fællesarealer?

I det konkrete tilfælde svarer mæglerens angivede areal til BBR men ikke til det tinglyste areal. Forskellen svarer til en angivet forøgelse af lejlighedens størrelse med 20 procent, og det er ikke kun opgang men vist også fælles vaskerum, der er lagt til.

Aase, Århus

-----------------------------------------------------------------------------------------

Svar: I mæglerbekendtgørelsen taler man om 'tinglyst areal'. Det bliver også angivet i søgemaskiner, f.eks. når man kigger på Boliga.

Det er det tinglyste areal, der skal bruges, så man skal ikke angive BBR-arealet eller andet areal i øvrigt, for det kan få den betydning, at arealet kan være misvisende.

Men generelt er det vanskeligt at få erstatning for arealmangler ud fra devisen af, at man køber det man ser.

Det tinglyste areal står på ejerlejlighedskortet, og her må man ikke tage et kælderrum eller loftrum med. Grunden til, at BBR er større end det tinglyste areal, er, at man tager en andel af fællesarealerne med, f.eks. trappe, kælderrum og fællesrum. 

Man skal også være opmærksom på, at man måler arealet til ydervæg eller midten af fællesvæg. Det vil sige, at hvis man ser på hvor dyb vindueskarmen er, kan der være 30-40 centimeter ekstra hele vejen rundt. Hvis man har fem meters bredde på en lejlighed og 12 meter på den anden led, så ryger der nogle kvadratmeter på den konto.

Der findes en arealbekendtgørelse der beskriver, hvordan man beregner arealer, men det er ikke det tinglyste areal. Hvis man oplyser om det tinglyste areal i salgsopstillingen, må man også godt oplyse om BBR-arealet.

Når du selv sammenligner lejligheder skal du være sikker på at bruge samme grundlag for alle de lejligheder, du kigger på, ellers risikerer du at snyde dig selv.

 

********************************************************

 

Spgm: Vi har kig på et hus, hvor der er udarbejdet en tilstandsrapport. Vi har noteret os, at den byggesagkyndige, som har udarbejdet rapporten, af Erhvervs- og Byggestyrelsen har en aktuel advarsel for tidligere dårligt udført arbejde.

Vil det have betydning i forhold til vores mulighed for at tegne og være fuldt dækkede af en ejerskifteforsikring? Er der andre forhold, som vi i den forbindelse bør være opmærksomme på?

Anne, Vanløse

-----------------------------------------------------------------------------------------

Svar: Nej til det første. Ja, til det andet.

Det forhold, at den byggesagkyndige har en advarsel, er i sig selv ikke udtryk for andet, end at man skal tænke sig om en ekstra gang. Modsat kan man måske have en forventning om, at den byggesagkyndige passer ekstra på, når han allerede har en advarsel, men det ændrer ikke noget ved ejerskifteforsikringen.

Hvis du er i tvivl, så få "onkel Bent", der er håndværker, med ud og se boligen. Hvis der er for mange UN'ere (Undersøges Nærmere, red.), skal man være ekstra opmærksom. Det er noget, den byggesagkyndige ikke kan sige noget sikkert om, eller ikke kan se uden at foretage destruktive indgreb.

Og så er der ingen forsikringsdækning på den, fordi du som køber har fået at vide, at her er der risiko for, at noget er galt. Vælger du at købe huset uden at få "undersøgt nærmere" (UN) - så er det altså din egen risiko.

Alternativt kan man vælge at sige til sælger, at man ved køb får en anden byggesagkyndig, som man har tillid til, til at lave en tilstandsrapport. Det er et almindeligt handelsvilkår.

Det, der kan være problemet er, at hvis det viser sig, at den nye sagkyndige finder ud af, at fundamentet f.eks. slår revner, og det ikke stod i den første tilstandsrapport på det tidspunkt, hvor man tegnede forsikringen, kan man ikke få dækning skaden. Det, der står i tilstandsrapporten, og det, man selv ved, kan man ikke få forsikringen til at betale for.