Hvem har ansvaret for manglende godkendelselse af el og VVS?

Boligadvokat Henrik Høpner fra Advodan i Lyngby svarer hver uge på spørgsmål fra Boligas brugere. Send dit spørgsmål til lf@boliga.dk og gør det så kort som muligt.

Boliga skal kende din identitet, men vi anonymiserer alle indlæg.

Spørgsmål og svar bringes i nyhedsbrevet hver onsdag og publiceres også i Berlingske.

På grund af antallet af indkomne spørgsmål kan der godt gå et par uger eller tre, før dit spørgsmål bliver besvaret.

------------------------------------------------------

?:Hej Henrik.

Jeg har nogle spørgsmål, som jeg gerne vil have besvaret i forbindelse med en eventuel/forstående ejendomshandel.

Ejendommen, det drejer sig om, er på ca. fire ha med landbrugspligt og ligger i landzone (nedlagt gartneri). Der er ca 120 kvm. bolig på grunden, som skal istandsættes.

Mine spørgsmål er følgende:

1. Hvor meget af jorden skal dyrkes for, at landbrugspligten er opfyldt?
2. Er det muligt at modtage støtte fra EU til arealerne, og i givet fald hvordan skal de beplantes?
3. Hvor stor er støtten fra EU, bare sådan ca.?
4. Vi har tænkt os selv at bo på ejendommen efter istandsættelsen, men hvorledes bliver vi beskattet ved eventuelt salg?

Ser frem til at høre fra dig.

Med venlig hilsen

N

!: Hej N.

Udgangspunktet er, at jorden skal dyrkes forsvarligt, og der er meget brede rammer for, hvad der forstås ved dette.

Vælger man at have permanent græs på arealet, eventuelt hestehold, er det i orden.

Derimod har dyrkningsformen indflydelse på, om der kan opnåes EU-støtte til arealet og i givet fald hvor meget.

For at opnå EU-støtte skal man være i besiddelse af "betalingsrettigheder".

Disse følger normalt med ejendommen, men det er ikke alle, der har dem, så det skal du sikre dig i forbindelse med handlen.

Hvis der ikke er betalingsrettigheder med til ejendommen, kan man nogle gange købe disse rettigheder.

Selve proceduren omkring ansøgning giver også nogle forpligtelser i forhold til de offentlige myndigheder, og der skal blandt andet indleveres en hel del oplysninger, ligesom der er en lang række frister, der skal overholdes.

Støttebeløbet svinger en del, afhængigt af hvilken afgrøde, der ydes støtte til, men normale betalingsrettigheder udløser et støttebeløb på et par tusinde kroner pr. hektar dyrket jord.

Henset til det bureaukrati, der er ved at opnå støtten, skal du overveje nøje, om det kan betale sig. 

Som udgangspunkt er en landbrugsejendom en form for erhvervsvirksomhed, og derfor kan du risikere at betale skat af fortjenesten ved salget.

Det er derfor en god idé at gemme alle bilag ifm. istandsættelsen.

Hvis ikke du driver ejendommen landbrugsmæssigt, kan du måske opnå skattefritagelse, men her skal du tale med skat om det konkrete tilfælde.

Mvh
Henrik Høpner

------------------------------------------------------

?: Hej Henrik. 

I 2007 købte jeg en andelslejlighed.

Sælgeren havde istandsat lejligheden, herunder køkken og bad.

I 2011 har jeg så en køber og foreningens vurderingsmand laver en vurderingsrapport.

I denne står, at el og VVS skal godkendes.

Naturligvis skal det det, men det kommer lidt bag på mig.

Nu er er der fra VVS-autoristeret fagmand et par anmærkninger.

Derfor retter jeg henvendelse til den tidligere ejer, som har udført arbejdet.

Han siger, det er godkendt, at kommunen har smidt papirerne væk, og at han heller ikke har kopier og iøvrigt ikke kan huske, hvem der foretog godkendelsen.

Hvem har ansvaret for at få godkendelsen på plads hos kommunen ?

Jeg fik ikke ved købet forelagt en vurderingsrapport, der viste nogen forbehold.

Foreningens vurderingsmand har godkendt værdien af forbedringerne som grundlag for maksimal pris på trods af de manglende godkendelser.

Har foreningen/vurderingsmand/administrator noget ansvar i den forbindelse ?

Hvordan står jeg rent juridisk, hvis jeg vil gøre sælger ansvarlig for at foretage nødvendige udbedringer og sørge for godkendelse af installationerne ?

!: Hej

Udgangspunktet for, hvem der har ansvaret for installationernes lovlighed, fremgår normalt af foreningens vedtægter.

Er der tale om såkaldte lodrette installationer, er det typisk foreningen, hvorimod andelshaver har ansvaret for individuelle forgreninger.

Du skal være opmærksom på, at foreningen eventuelt kan have skærpet praksis fra tidspunktet, hvor du købte og til i dag, og det måske er derfor, at problemet opstår nu. 

En professionel rådgiver har naturligvis ansvar for de ting, man foretager sig. Imidlertid mener jeg, at et eventuelt ansvar er forældet på nuværende tidspunkt.

Du har, siden du købte det, haft mulighed for at undersøge tingene, ligesom du, da du fik vurderingsrapporten ved dit køb, kunne have stillet spørgsmålstegn ved indholdet.

Jeg vurderer umiddelbart derfor, at du har en svær sag.

Og i forhold til sælger har du også en svær sag, med mindre du klippefast kan bevise, at sælger har været i ond tro og bevidst har fortiet ulovligheder.

mvh
Henrik Høpner