Prøver mægleren at fuske?

Boligadvokat Henrik Høpner fra Advodan i Lyngby svarer hver uge på spørgsmål fra Boligas brugere. Send dit spørgsmål til lf@boliga.dk og gør det så kort som muligt.

Boliga skal kende din identitet, men vi anonymiserer alle indlæg.

Spørgsmål og svar bringes i nyhedsbrevet hver onsdag og publiceres også i Berlingske.

På grund af antallet af indkomne spørgsmål kan der godt gå et par uger eller tre, før dit spørgsmål bliver besvaret.

------------------------------------------------------

?: Hej Henrik

Jeg har i foråret 2011 købt et dejligt hus, mit drømmehus, men det er blevet lidt et mareridt.

Der er så mange fejl og mangler, som var skjult af møbler og under gulve. Ejerskifteforsinkringen er inde over, men der er en hel del, den ikke dækker.

Det skal jeg så videre med til sælger.

Mine spørgsmål gå mere på, hvornår ejendomsmægleren tilsidesætter god ejendomsmæglerskik eller mangler at undersøge ordentligt.

I salgsopstillingen står der:

"Ejendom med helt nyt tag til familien, der ønsker en overkommelig bolig".

Taget, fortalte ejendomsmægleren, var lagt af fagfolk (i tilstandsrapporten skriver sælger, at der hverken er selvbyg eller medbyg i ejendommen), hvilket det ikke er, det er endda ikke lagt fagligt korrekt og dermed er der risiko for vandgennemtrængning (built-up tag).

Ligeledes er der ikke lavet en rentabilitetsberegning, som kræves i BR10 (taget er fra 2011).

Hvis ejerskifteforsikringen går hen og dækker, da allongen ikke kommenterer noget, hvad så med selvrisikoen?

Kan jeg hente den et sted? Og hvad hvis den ikke dækker.

Ifølge salgsopstillingen er huset 149 kvadratmeter, heraf 13 kvadratmeter udestue og varmeudgiften er i niveau E, hvilket er ok for et hus af den størrelse.

Efterfølgende viser det sig, at huset kun er 136 kvadratmeter heraf ni kvadratmeter udestue.

Fjernvarmeudgiften blev herigennem væsentligt større.

Da jeg overtog huset, rekvirede jeg tegningerne fra kommunen, og her kunne man tydeligt se, at de manglende kvadratmeter ligger i en tilbygning, der aldrig er blevet bygget.

Dertil kommer, at en anden tilbygning aldrig er færdigmeldt. Den er dog talt med i BBR-kvadratmeter.

Burde ejendomsmægler ikke havde studset over, at originaltegninger på huset ikke stemmer overens med det faktiske (der mangler en firkantet klods og åbning i stuen ud til klodsen iht org. tegning)?

Eller skulle jeg havde haft en tommestok med for at se, om der er 149 kvadratmeter?

De laver jo reklame med, at kvadratmeterprisen er 8292 kr., men den kommer til at stige en del nu.

Der mangler gulvvarme, selvom der i salgsopstillingen står "gulvvarme". Dette har jeg drøftet med ejendomsmægleren for lang tid siden, da det var det første, jeg opdagede.

Hans svar var, at det var vel uden betydning, det kunne da ikke være noget problem. Jeg havde jo set det, jeg havde købt.

Hvad er mine rettigheder?

Hilsen
Vivian

!: Hej Vivian

I forhold til sælgeren er der måske mulighed for, at du kan komme efter vedkommende, da denne burde være klar over, at taget ikke var udført af professionelle.

I denne vurdering indgår særligt det forhold, at taget er fra 2011  -altså helt nyt.

Sælgers hukommelse kan næppe være så dårlig, at man kan glemme, at det ikke er lavet af professionelle folk.

På den anden side burde du måske have bedt om at få en kopi af fakturaen på taget, og på den måde var det måske blevet afsløret.

Ejendomsmægleren har efter min opfattelse, hvis taget i øvrigt så rigtigt ud, næppe noget selvstændigt ansvar.

Med hensyn til hvornår den manglende tilbygning skulle være udført:

Ejendomsmægleren burde nok have fremskaffet tegningerne, men der er en forholdsvis fast praksis for, at man - populært sagt - køber det, man ser.

Med hensyn til den ikke færdigmeldte tilbygning kan sælger også der, afhængig af hvornår den er udført, være ansvarlig, men kan den lovliggøres, så er problemet jo begrænset.

Med hensyn til gulvvarmen har du klart en god sag.

Både ejendomsmægler og sælger, der har boet i huset, må være klar over, at der ikke er gulvvarme, og salgsopstillingen er altid en integreret del af selve aftalen.

Med hensyn til selvrisikoen på ejerskfiteforsikringen kan du måske sagsøge sælger for denne og være i en situation, hvor du måske kan få godtgjort selvrisikoen.

Du kan være glad for, at du har tegnet ejerskifteforsikringen. I modsat fald havde du været meget dårligere stillet.

------------------------------------------------------

Hej Henrik

Vi bor på landet og har en ca. 770 kvadratmeter stor grund. Derfor vil vi gerne leje noget jord af landmanden der ejer jorden omkring os.

Bl.a. for at lave en boks/kasse til brænde.

Kan du evt. svar på følgende:

1) Er det muligt/normalt at lave en 10 års kontrakt, og hvordan sikrer vi os, så kontrakten også gælder, hvis landmanden vil sælge jorden i den periode?

2) Kan vi sikre os, at vi selv kan opsige kontrakten eller overdrage den til køber i det tilfælde at vi ønsker at sælge vores hus?

3) Vi vil gerne lave en kasse/boks til vores brænde (ca 3 m bred, 1,5 m høj og 9 m lang). Er det lovligt på lejet jord (vi skal selvfølgelig fjerne det, når kontrakten udløber medmindre den overtages af en køber).

4) Hvad er prislejet. Vi bor i Kalundborg kommune og lokale siger, at landmænd betaler 3500-5000 kr. årligt pr. hektar i forpagtning.

Vi vil godt betale 3500 for 1/3 hektar, så det er vel en ok deal for landmanden?

Vh
P

Hej P

1) Det er muligt at etablere en 10-årig lejeaftale, hvis arealet er indregnet eller på anden måde afgrænset, så det fremstår som udlejet til jer.

Dette vil normalt være tiltrækkeligt forhold til en ny ejer af naboejendommen.

Det gælder dog ikke, hvis ejendommen måtte blive solgt på tvangsauktion eller lignende.

For at sikre sig bedst muligt skal lejekontrakten på naboejendommen tinglyses.

Det er imidlertid ikke noget alle gør, selvom det er en god idé.

2) Ja, det kan indgå som et led i den aftale, der nedskrives med naboejendommen.

3) Ja, men det bør fremgå af lejeaftalen, og I bør også sikre jer en aftale om, hvad der skal ske med kassen den dag, hvor lejemålet ophører.

Enten om den skal fjernes, eller om den kan få lov at blive stående.

4) Det er et spørgsmål om udbud og efterspørgsel, og hvad I kan tale jer til rette om.

Mvh
Henrik Høpner

------------------------------------------------------

?: Hej Henrik

Vi købte villa den 1. juli 2010 via en mægler her i byen.

Banken hjalp os med alt, da vi ikke ved/vidste noget om betaling osv. 

De overførte det, der stod på kontrakten, som skulle overføres til mægler.

Men nu har vi fået en mail fra mægleren - som er stoppet hos mælgerfirmaet og også har solgt sit firma - om, at vi ikke har betalt for tinglysning ( som det stod i kontrakten).

Men banken har jo overført et beløb, hvor dette ( 14.200 kr.) stod som "til tinglysning".

Han har sendt dette i privat regi og ikke via mæglerfirmaet.  Han vil også have, at vi skal overføre pengene til en privat konto.

Vi syntes dette lyder mærkeligt og vil høre, om det er noget i det, eller om han prøver at fuske.

Håber du kan hjælpe os.

Mvh
H & D

!: Hej H & D.

Det lyder besynderligt.

Jeg vil anbefale, at I i første omgang tager brevet med til jeres bank for at få overblik over, hvordan pengestrømmen har været.

Derefter vil jeg anbefale jer at gå til mæglervirksomheden for at få en forklaring.

Jeg går ud fra, at I har fravalgt at bruge advokat, men hvis det ikke er tilfældet, bør I med det samme henvende jer til den advokat, der hjalp jer med købet.

Mvh
Henrik Høpner