Onsdags-analysen: Danskerne trodser økonomisk sortsyn

Af Sune Worm Mortensen, rådgivningschef i Nykredit

Man kan stort set ikke åbne en avis for tiden uden at blive konfronteret med et økonomisk sortsyn.

Senest var vismændene ude med en noget dyster vurdering af på dansk økonomi. Krisen vil fortsætte nogle år endnu, og boligpriserne har stadig ikke ramt bunden lyder det.

Priserne ventes at falde med knap fem pct. i 2012 og med knap to pct. i 2013. Dermed vil de reale huspriser være faldet med ca. 30 pct. siden toppen i 2007. Først efter 2013 forventer vismændene svage stigninger i huspriserne igen.

Men har vismændene nødvendigvis ret i, at huspriserne skal falde yderligere?

Når de økonomiske vismænd spår om huspriserne, så gør de det på baggrund af nationaløkonomiske betragtninger. Stigende ledighed, højere renter og et fortsat højt boligudbud lægger eksempelvis et nedadgående pres på boligpriserne.

Men det er jo ikke de økonomiske nøgletal, der i sidste ende bestemmer prisen, men derimod de danskere, der rent faktisk køber en bolig.

Trodser nøgletal
Og danske boligkøberes veje er uransagelige. Der er masser historiske eksempler på, at danske boligkøbere har trodset økonomiske nøgletal – måske allertydeligst i de glade opgangstider 2005-2007, hvor de underliggende faktorer, der er relevante for udviklingen i huspriserne, ikke fuldt ud kunne forklare de store prisstigninger.

Formentlig fordi danskerne forventede, at priserne ville fortsætte himmelflugten ind i det uendelige.

Adfærden synliggør, at danskernes forventninger til boligprisudviklingen er en af de vigtigste faktorer på boligmarkedet.

Det er sådan set ikke anderledes end med alle mulige andre investeringer.

Hvis man forventer et højt fremtidigt afkast, er man af indlysende årsager villig til at betale mere for aktivet i dag.

På den måde fungerer danskernes forventning til huspriserne som en god rettesnor for udviklingen – en positiv forventning skaber normalt stigende huspriser.

Og hvad er danskernes forventning til huspriserne så lige nu? De forventer såmænd, at huspriserne skal stige fra det nuværende niveau.

Nykredits Huspristillidsindeks, der måler danskernes forventningerne til huspriserne et år frem, viser, at huspristilliden er på sit højeste niveau siden januar 2011.

Danskernes tro på boligmarkedet trodser dermed det generelle økonomiske sortsyn i Danmark.

Stabile huspriser
Danskerne har formentlig taget til efterretning, at de seneste tal for huspriserne fra både Danmarks Statistik, Boliga og Nybolig viser, at huspriserne har ligget nogenlunde stabilt igennem 2012.

Derudover gør det rekordlave renteniveau det markant lettere for potentielle boligkøbere at få foden inden for på boligmarkedet.

Boligbyrden, der måler førstegangskøberens samlede boligudgifter (inkl. finansiering) i forhold til husstandens samlede indkomst efter skat, er således faldet markant over de seneste år og befinder sig nu på det laveste niveau siden starten af 1998.

Derudover viser Nykredits boligmodel faktisk, at huspriserne generelt er kommet under det niveau, som man normalt ville forvente ud fra de faktorer, der er relevante for udviklingen i huspriserne.

Huspriserne synes med andre ord en smule undervurderede i øjeblikket.

Der er altså al mulig grund til ikke at lade sig kue af de økonomiske sortsyn, hvis man går og overvejer, at købe bolig.

Fik du læst:

Bagvendt konefinte kiksede: Peter Linck-hus ryger på tvang igen

Ugens bolig: Her boede en af Danmarks største skuespillere

Jurahjørnet: Hvor lang opsigelsesfrist skal jeg give lejer?

Her er byerne med flest lynsalg

Efter 20 måneder uden salg: Rolf Sørensens villa i kæmpe prisdyk