Sådan undgår du evigheds-lejeren

Kunne du tænke dig at have en lejer boende i din bolig i resten af dine dage?

Er svaret 'nej', skal du læse med her.

For hvis du ikke sørger for at udforme din lejekontrakt på den rette måde, kan en lejer nemlig med loven i ryggen og domstolen i hånden holde dig ude af din lejlighed eller villa - i resten af dit liv.

Boliga har spurgt Mark Møller, direktør i SAPU (Sammenslutningen af Private Udlejere), der tilbyder rådgivning til private udlejere, hvordan man undgår evigheds-lejeren.

Hvordan undgår jeg en evighedslejer?

Den bedste måde er at tidsbegrænse lejekontrakten, men man skal være opmærksom på nogle ting. Blandt andet at man skal have et argument for at gøre lejekontrakten tidsbegrænset.

En tidsbegrænsning består, indtil lejeren klager over den. Lejeren skal stævne udlejeren i boligretten, hvor en dommer foretager en afvejning af udlejers og lejers forhold.

Hvis det er en 2-årig tidbegrænsing, fordi man f.eks. er i udlandet, er den rimeligt skudsikker for udlejeren, men hvis tidsbegrænsningen skyldes,  at man lige vil se tiden an eller have mulighed for at skifte lejeren ud, vil lejerens argumenter formentlig stå stærkere, fordi det kan være, han f.eks. har et barn i en lokal institution.

I det tilfælde risikerer man, at dommeren ophæver tidsbegrænsingen, og så har man en lejer, man ikke kan komme af med.

Kan man lave en tidsbegrænset kontrakt på under et år?

Nogle udlejere tror, at man kan lave en tidsbegræsning på f.eks. et halvt år ad gangen, som løbende forlænges. Hvis en sådan kontrakt kommer i en boligret, bliver den ophævet med det samme. Det er en klar omgåelse af reglerne.

Så det her med at forlænge kontrakt på kontrakt på kontrakt, skal man undgå. At gøre det med halvårlige eller helårige forlængelser ad gangen vil blive set som en løbende omgåelse af reglerne, hvorimod der kan være belæg for at forlænge f.eks. en to-årig kontrakt med yderligere to år, f.eks. ved forlængelse af udlandsophold eller lignende.

Vi ser mange lejekontrakter, hvor udlejer har angivet, at lejer og udlejer har tre måneders opsigelse. Det kan man heller ikke. Minimum opsigelse for udlejer på en lejekontrakt vil i de fleste tilfælde være 12 måneder. 

Og det er en rigtig dårlig idé at udarbejde en lejekontrakt forkert. Hvis man løber ind i en lejer, der kender reglerne, kommer opsigelsen ikke til at gælde, og hvis først man sidder med en lejekontrakt, hvor opsigelsen er kendt ugyldig, så er gode råd dyre, for så kan lejer i princippet blive boende lige så længe, han har lyst.

Her skal man enten appellere til lejers fornuft, eller udlejer kan forsøge at gøre brug af f.eks. paragraf 83 stk. g, hvor der står, at udlejer kan gennemføre en opsigelse, hvis det er magtpåliggende for udlejer at blive befriet for lejeloven, men det kan være svært at gøre rede for, hvorfor det er magtpåliggende. 

Kan man sige lejeren op, hvis han ikke betaler sin husleje?

Det kan man, hvis man følger den rette procedure.

Lejeren skal indbetale lejen senest tre hverdage efter forfaldsdato, og hvis ikke lejer har betalt huslejen, må man sende et påbud.

Påkravet skal også være udarbejdet korrekt. Der skal stå, hvad der ikke er betalt for samt det samlede skyldige beløb, og så skal det oplyses, at lejeren kan gøre indsigelse og der skal gøres opmærksom på, at der kan ske en ophævelse af lejemålet, hvis ikke lejer betaler.

Udarbejdelsen og proceduren omkring påbuddet er meget vigtig. Gøres det forkert, kan man ikke smide lejeren ud alligevel.

Fra lejer modtager påbuddet, har han 14 dage til at betale lejen. Hvis ikke han gør det, kan man ophæve lejemålet omgående.

Nogle udlejere har samtidig deres hus eller lejlighed til salg. Kan man skrive ind i lejekontrakten, at lejerne skal flytte med et vist varsel, når lejligheden bliver solgt?

Nej, det kan man ikke.

Man kan godt have en lejlighed til salg, der samtidig er udlejet, men man kan ikke gennemtvinge, at lejer skal flytte p.g.a. et salg.

Hvis du som lejer indgår en aftale, velvidende at du lader udlejeren gå i troen om, at det er det, man aftaler, er lejeren godt nok i ond tro, men det ændrer ikke på lejerens rettigheder.

Det er udlejers egen pligt at sørge for at være informeret omkring reglerne om opsigelse og tidsbegrænsning. Det kan derfor anbefales at søge professionel hjælp.

Har du oplevet problemer lejere, der nægter at fraflytte din bolig? Så skriv til lf@boliga.dk

Fik du læst:

Sådan undgår du stormskader

Teknisk insolvent? Her er et par gode råd

Forældrekøb: Fordele og ulemper