Køber klager over rotter: Har man pligt til at fortælle det?

Boligadvokat og partner Henrik Høpner fra Lund Elmer Sandager svarer hver uge på spørgsmål fra Boligas brugere. Send dit spørgsmål til ekspert@boliga.dk og gør det så kort som muligt.

Boliga skal kende din identitet, men vi anonymiserer alle indlæg.

Spørgsmål og svar bringes i nyhedsbrevet hver uge og på Boliga.dk.

På grund af antallet af indkomne spørgsmål kan der gå op til en måned - og i visse tilfælde længere tid - før dit spørgsmål bliver besvaret.

---

?: Hej Henrik.

Min kone og jeg har for nyligt solgt vores landejendom fra 1890 og har nu fået et trist problem - både for os og for vores købere.

Vores købere har konstateret, at der har været rotter på ejendommen og mener, at vi har tilsidesat vores loyale oplysningspligt.

Vi har solgt vores ejendom via en ejendomsmægler, da vi ikke selv har kendskab til, hvordan man sælger en ejendom. Vi har i forbindelse med salget oplyst alt, hvad vi er blevet spurgt om.

Vi har boet på ejendommen i 20 år, og vi har selv bekæmpet rotter, hver gang vi har set nogle i samarbejde med kommunes rottebekæmper. Hvor irriterende det end er, så er rotter en af de opgaver, man kæmper med "derude" - det er så normalt, at man betaler til rottebekæmpelse over sin ejendomsskat. Det er nok vigtigt at pointere, at vi aldrig har set rotter indvendigt i vores hus, kun i stalden og ude.

Vi har fra købers advokat modtaget et krav på 109.000 kroner for at udbedre de skader i isoleringen, som rotter og mus har lavet i etageadskillesen. Dette er nu, efter tre mails frem og tilbage, ændret til 65.000 kroner.

Inden salget blev køber opfordret til at lade ejendommen gennemgå af sagkyndige, da der ikke er lavet tilstandsrapport og el-eftersynsrapport på landejendomme. Køber gennemgik selv ejendommen uden vores tilstedeværelse.

Dette resulterede i, at de ønskede et afslag på 95.000 kroner af prisen for fejl og mangler. Vi ved ikke, hvad det indebar, men vi accepterede tilbuddet.

Jeg bryder mig ikke om at blive stemplet som en svindler på grund af min uvidenhed og manglende information fra ejendomsmægler. Hvis der var blevet spurgt til rotter, havde vi svaret, som vi har gjort på alt andet.

Nu er vi der, hvor vi skal tage stilling til, om vi skal betale eller gå videre i retten med dette problem. Mit spørgsmål er; hvad indebærer en loyal oplysningspligt?

Det er et begreb, jeg først er blevet bekendt med, efter købers advokat har kontaktet os.

Med venlig hilsen.

P

 

!: Kære P,

Når du sælger en bolig - uanset om det er en landejendom, ejerlejlighed eller almindelig villa – skal du som sælger oplyse loyalt om, hvad du har kendskab til.

Den loyale oplysningspligt indebærer, at du for eksempel skal fortælle om, at der skal fyldes vand på varmeanlægget flere gange om året, at dele af grunden oversvømmes om vinteren, at kloakkerne kan stoppes til ved kraftig regn og lignende.

Hvis du er bekendt med, at der er gentagende rotteangreb, er du også forpligtet til at oplyse om det. Man kan populært sagt sige, at man skal oplyse om de forhold, der kan have betydning for den gennemsnitlige købers vurdering af, om man ønsker at købe ejendommen eller ej.

Et knirkende dørtrin eller en vandhane, der drypper lidt, falder efter min opfattelse udenfor den loyale oplysningspligt, da det er i ”småtingsafdelingen”.

Overfor den loyale oplysningspligt står købers egen undersøgelsespligt; man kan ikke som køber ikke købe med bind for øjnene og så derefter, når man har skrevet under, gå ud og søge alle mulige og umulige fejl.

Jeres køber har selv været ude og undersøge ejendommen og har endda fået et afslag i prisen, så det er efter min opfattelse, køber og købers rådgiver, der måske skulle have set spor efter rotterne.

Det store spørgsmål er, om der overhovedet på noget tidspunkt har været rotter inde i huset eller om de måske først er kommet til, efter huset i en kortere eller længere periode har været ubeboet, mens I var fraflyttet og køber ikke var flyttet ind endnu.

Ud fra en juridisk vurdering tror jeg, at I har en rigtig god sag, men overfor det står udsigten til en måske længerevarende retssag. Så mit bedste råd ville være, er I overvejer at søge en forligsmæssig løsning med køberne. De er allerede gået fra 109.000 til 65.000, så de kan måske tænkes at være indstillet på at gå længere ned.

Hvis de ikke er det og køber kommer med en stævning mod jer, skal I kontakte en advokat. Købers bevisbyrde er vanskelig at løfte, medmindre det er konstateret forud for købsaftalens underskrift, at der har været rotter på stedet.

Med venlig hilsen,

Henrik Høpner