Skøde: Ofte Stillede Spørgsmål / FAQ

En tinglysning kan være en svær proces, og derfor er det altid en god ide at få professionelle skødeskrivere til at udarbejde ejendomshandlens endelige dokumenter.

Boliga Skøde indhenter alle de nødvendige oplysninger for, at din bolighandel kan fuldendes. Vi sørger for at skødet udarbejdes og tinglyses – ligesom vi også kan hjælpe dig med at udarbejde refusionsopgørelsen, når boligen er overdraget. Hele processen foregår elektronisk, hvilket sparer dig for høje gebyrer og lange mailkorrespondancer med rådgivere, sagsbehandlere og advokater.

Har du brug for hjælp tidligere i processen, står vores dygtige samarbejdspartnere klar til at gennemgå boligens dokumenter, købsaftale og lignende, inden du skriver under. Læs mere her.

Et skøde er et officielt dokument, der registrerer overdragelsen af ejendomsretten af en ejerbolig fra en sælger til en køber. Man kan som boligkøber se det som et slags ejerbevis.

Når du køber fast ejendom, overtager du rettighederne over denne. For at dine rettigheder er gyldige, skal de tinglyses. Når skødet er tinglyst, bortfalder tidligere rettigheder, der er i strid med de nye.

Du bør være opmærksom på, at der ikke sker en kontrol af alle vilkår, du skriver under på, når skødet tinglyses. Det er derfor vigtigt, at du har fået din rådgiver til at gennemgå din købskontrakt grundigt, inden skødet udarbejdes og tinglyses.

En køber har brug for et skøde for at kunne bevise sit ejerskab og for at kunne belåne sin ejendom. I praksis er der ikke krav om at tinglyse sin adkomst – men det bør altid gøres.

Tinglysning af et skøde foregår ved, at anmelderen – der typisk er et skødekontor, advokat, køberrådgiver eller ejendomsmæglerens sagsbehandler – opretter en anmeldelse på Tinglysning.dk.

Her oplyses bl.a. adressen, navne og CPR-numre på køber og sælger, handelspris og datoer for handlen og overdragelsen. Der indgår også flere tekniske oplysninger.

Boliga Skøde sender et udkast til godkendelse hos køber, sælger og eventuelt også til den medvirkende ejendomsmægler. Udkastet skal godkendes af begge parter.

Herefter sendes det endelige skøde digitalt til underskrift hos køber og sælger. Du vil modtage en mail om, at du skal logge ind på www.tinglysning.dk og underskrive dokumentet med dit NemID.

Det er forskelligt, om det er køber eller sælger, der skal sørge for at få udarbejdet og betale for skødet. Omkostningerne kan således indgå i prisforhandlingen mellem køber og sælger.

Øst for Storebælt er det dog typisk køber, der betaler selve tinglysningsafgiften, mens det vest for Storebælt typisk er en udgift, som køber og sælger deler.

Det vil fremgå af købsaftalen, om det er køber eller sælger, der skal sørge for og betale for skødet.

Tinglysningsafgiften for et ejerskifte er fastsat af Skat og udgør som hovedregel 0,6 procent af købesummen. Oveni det kommer kr. 1.850, hvis der er tale om et enfamilieshus, ejerlejligheder, flerfamilieshus eller et sommerhus.

Udover tinglysningsafgiften skal der betales et beløb til den rådgiver, der udarbejder skødet. Udgiften varierer alt afhængig af, hvilken type rådgiver du anvender. Typisk ligger udgiften på omkring 7.000 - 10.000 kroner.

Hos Boliga Skøde har vi gjort hele processen overskuelig, det er billigere - og du får du altid en samlet pris, inden du køber skødet.

Boliga Skøde udarbejder udkastet til skødet i løbet af få dage, og selve tinglysningen tager max én uge. Dertil kommer den tid, det tager handlens parter at godkende og underskrive skødet og betalte tinglysningsafgift.

Tinglysning af et skøde foregår på tinglysningens hjemmeside og er i dag en helt digital proces. Du modtager altså ikke et fysisk skøde.

Da skødet kun findes digitalt, skal du også underskrive det digitalt. Det gøres med NemID på Tinglysning.dk.

Har du ikke et NemID, skal du give en fuldmagt, så en anden – med NemID – kan underskrive for dig.

Når en ejendomshandel bliver berigtiget, betyder det, at den bliver gennemført i praksis. En berigtiget handel dækker altså over hele købsprocessen; fra skødet udarbejdes og tinglyses til refusionsopgørelsen og frigivelsen af købesummen til sælger.

Refusionsopgørelsen er regnskabet mellem køber og sælger. Det viser, hvad køber skylder sælger eller omvendt. Det kan eksempelvis være, at sælger har betalt ejendomsskat, acontobeløb til vand, varme og el eller boligydelse forud. Køber skal derfor betale sælger tilbage for disse udgifter.

Hvis køber skal have penge tilbage fra refusionsopgørelsen, modregnes beløbet i købesummen. Er det derimod sælger, der skal have penge fra køber, betales disse kontant. Vær opmærksom på at en kontant betaling dækker over almindelige bankoverførsler, og at der altså ikke er tale om fysiske kontanter.

Refusionsopgørelsen udarbejdes typisk af købers advokat eller af ejendomsmægleren senest 30 dage efter overtagelsesdatoen.

Boliga Skøde kan også hjælpe dig med at få udarbejdet en refusionsopgørelse. Det er altid en god ide, at få professionel hjælp til refusionsopgørelsen, så du sikrer dig, at alle oplysninger er med og korrekte.

• Ejendomsskatter
• Forbrugsposter som: vand, varme, el, gas, oliebeholdning, antenne og vaskeri. Vær opmærksom på, at nogle firmaer afregner direkte med sælger
• Kontingent til grundejerforening (ejerbolig som fx hus eller sommerhus)
Fællesudgifter til ejerforening (ejerlejlighed)
• Udgifter til renovation og skorstensfejer
• Afgift til vand- og vandafledning
• Andel af ejerskifteforsikring
• Hvis der er en lejer i ejendommen, indregnes dennes aconto-udgifter, forudbetalte husleje og depositum i refusionsopgørelsen
• Renter og bidrag ved overtagelse af sælgers lån i ejendommen

Mange ejerforeninger (ejerforening og ideel anpart) kræver, at køber stiller sikkerhed for et beløb til dækning af fællesudgifter. Sikkerheden kan være i form af byrder, vedtægter, et ejerpantebrev eller et skadesløsbrev.

I forbindelse med et ejerskifte, skal denne sikkerhed, hvis der er tale om et ejerpantebrev eller et skadesløsbrev, overdrages fra sælger til køber, når ejerskiftet tinglyses.

Et boligkøb kan være en kompliceret proces - og derfor er det altid en god ide og nogle gange ligefrem et krav, at køberen i en bolighandel får professionel rådgivning.

Ejendomsmægleren repræsenterer sælger og sælgers interesse i handlen, mens en køberrådgiver – der typisk er advokat – varetager køberens interesser og sørger for, at de bliver varetaget bedst muligt i bolighandlen.

Køberrådgiveren gennemgår ejendommens dokumenter – og om der i øvrigt er noget ved handlen, som kan få konsekvenser for køberen. Der kan eksempelvis være tale om juridiske eller økonomiske forhold, fortrydelsesret og forbehold, forhold i tilstandsrapporten, mangler ved ejendommen og ejerskifteforsikring.

Når sælger og køber er blevet enige om en handel, udarbejder sælgers ejendomsmægler en kontrakt til køberen. I kontrakten fremgår navnene på køber og sælger, salgsprisen og blandt andet også datoen for overtagelsen af boligen.

Der er ikke et krav til, hvordan en købskontrakt ser ud. Private – eksempelvis venner eller familie – kan således lave et stykke papir med ganske få vilkår. Mens ejendomsmæglere anvender en kontrakt fra Dansk Ejendomsmæglerforening, hvor mange af aftalens vilkår er standard for alle handler, og der også kan indgå særlige aftaler for den konkrete handel.

Købsaftalen er gyldig, når både køber og sælger har underskrevet den. Herfra har køber seks dage til at fortryde sit køb. Fortryder køber efter de seks hverdage, skal han betale erstatning på én procent af købesummen til sælger. Sælger kan ikke fortryde sit køb.

Du skal være særligt opmærksom på, at salgsopstillingen er en del af købskontrakten, hvilket vil sige, at det, der står i salgsopstillingen, er bindende. Derudover anbefales det, at man som køber får indskrevet bank- og advokatforbehold i købsaftalen, så man har tid til at få sine professionelle rådgivere til at se handlens dokumenter igennem.

Et godt råd er, at man ikke underskriver en købsaftale uden et rådgiverforbehold. Der er mange elementer i en ejendomshandel, og man kan nemt overse vigtige detaljer. Anmod ejendomsmægleren om at indføre nedenstående tekst i købsaftalen. Derefter kan I trygt underskrive og efterfølgende bestille skødet hos os.

”Handelen er betinget af, at den kan godkendes i sin helhed af Boliga Skødes rådgivere hos købers mægler. Eventuelle indsigelser skal være ejendomsmægleren i hænde senest 6 hverdage efter købers og sælgers underskrift.”

Er du sælger af en ejendom, vil din ejendomsmægler typisk sørge for købskontrakten, når han har fundet en køber til din bolig. Har du selv fundet en køber til din bolig, er det en god ide at få en professionel til at udarbejde købsaftalen.

I begge tilfælde gælder det nemlig, at det ofte er en omfattende proces at udarbejde dokumenterne, hvis man ikke har den nødvendige professionelle og juridiske viden om området.

Når du læser købsaftalen igennem som sælger, er det vigtigt, at du er særligt opmærksom på din pligt til at oplyse køber, om alt du ved om ejendommen, som kan have betydning for køber. Du skal også sørge for, at alle jeres aftaler er opgivet. Det kan fx være, hvis du lover at reparere eller etablere elementer i ejendommen inden overtagelsen.