Alt er galt med vores drømmehus. Hvad gør vi?

Boligadvokat Henrik Høpner fra Advodan i Lyngby svarer hver uge på spørgsmål fra Boligas brugere. Send dit spørgsmål til lf@boliga.dk og gør det så kort som muligt.

Boliga skal kende din identitet, men vi anonymiserer alle indlæg.

Spørgsmål og svar bringes i nyhedsbrevet hver onsdag og publiceres også i Berlingske.

På grund af antallet af indkomne spørgsmål kan der godt gå et par uger eller tre, før dit spørgsmål bliver besvaret.

------------------------------------------------------

?: Kære Henrik Høpner

Min mand og jeg står i en forfærdelig situation.

For tre år siden her til juli købte vi, hvad vi troede var vores drømmehus i Kokkedal.

Huset blev solgt af et investeringsfirma, som aldrig selv har boet i huset. Før dem havde der boet et yngre par og før dem et ægtepar, hvor manden åbenbart havde meget løse gør-det-selv hænder.

Da vi køber huset, står der ikke meget i tilstandsrapporten - det meste er 'forskønnelse', som bør gøres, knækkede tagsten, en løs ledning osv - og vi får også at vide, at det er en god idé at få skiftet vinduer, for de er meget gamle.

På en af de allersidste sider står der med meget småt som tillæg, at man ikke kan garantere, at der ikke er skjult ulovligt el i bad, alrum og køkken. Men intet andet.

Vores advokat skriver dengang til ejendomsmægler på vores opfordring og spørger - før vores køb - om HFI-relæet, som er af nyere dato, er lovligt, for vi vil ikke stå med et hus med ulovlig el.

Vi får en mail cc fra ejendomsmægler, som bekræfter, at det er lovligt.

I vores papirer ligger der desuden en bekræftelse på, at den tilbygning, som tidligere 'gør det selv'-ejer har bygget, er udført korrekt.

Den er godkendt og underskrevet af dengang Karlebo Kommune.

Sidste år startede hele balladen.

Først var vores loft på førstesalen ved at 'falde ned'. Det åbnede sig simpelthen indenfor i siden ud til balkonen, som blev bygget i forbindelse med den før omtalte udbygning.

Loftet er også 'eget værk'. Vi fik forsikringen til at kigge på det (vi har udvidet ejerskifteforsikring), og man fandt ud at, at hældning og dug var lagt forkert på taget.

Så det blev udbedret og vi betalte selvfølgelig selvrisikoen.

Da sommeren med al regnvejret kom, stod det ind med vand i tilbygningen, og vi måtte have fat i en tømrer, som fortalte os, at der var åbent ind til spær, og at vandet derfor 'fandt sin vej'.

Men det blev lukket med skum, og vi betalte, for sagen var for lille til en ejerskiftesag.

I år fik vi skiftet de gamle vinduer, for alt var utæt, og vi har brugt 26.000 eller mere årligt på olie.

Vi ville også skifte køkkenet, for vi vidste, det var af ældre dato.

Da vi skulle have lavet nye kontakter og have tilsluttet nye hårde hvidevarer og komfur, kontaktede vi en elektriker. Det er nu to måneder siden.

Han tog billeder og ringede til sin chef, og det viste sig, at al elektriciteten - næsten uden undtagelse - var ulovlig og uden jord.

Nu forstod vi pludselig, hvorfor vi fik stød af opvaskemasken.

Vi har kørt ejerskifteforsikringen ind over og har haft taksator ude, og de dækker skaderne - undtagen vores selvrisiko.

Men jo mere, der bliver åbnet for, des flere ting er der galt.

Vi har nu huller i væggene overalt i huset og i alle værelser, hvor man har fundet mærkelige el-sammenslutninger, dåser osv.

Det værste var de indbyggede spot i både bad og køkkenalrum - den tilbygning og 'forbedringer' i bad tidligere gør-det-selv ejer selv har lavet.

Her lå spots direkte op mod rockwool, og selve transformerne var smeltet ind i rockwoolen.

Da elektrikeren hiver i et af spottene, som er sat sammen med klemmer, sker der en kortslutning, og alt lugter brændt.

Vores datter på otte år har sovet direkte oven på en brandbombe, og jeg har simpelthen så ondt i maven ved tanken om, at vi ingenting har vidst.

Da de hiver lofterne ned og ser op under loftet i tilbygningen, finder tømreren ud af, at konstruktionen ikke kan bære et loft, og han er overrasket over, at det har holdt så længe.

Derudover er dampspærren ikke sat op korrekt, og den bør udskiftes.

De siger også, at vi bør få en ud og se på skimmelsvamp, for der har været vand ovenover plastiken, og det ser ud som om, der ligger noget, som minder om svamp.

Forsikringen siger, at det bliver en ny sag på konstruktionen - hvilket betyder, at vi igen skal betale selvrisikoen.

Da vi købte huset, var halvdelen af den oprindelige grund sat til salg - og først solgt i år.

Siden vi købte huset har tidligere ejer (investeringsselvskabet) sat et stort højt rækværk op for at dele grundene. Det har vi ikke tænkt meget over - og vi har ikke besøgt den udstykkede grund.

I år blev grunden så solgt, og den nye ejer fortæller os - til vores store overraskelse - at vores kloakbrønd går op på hans grund, og at han i realiteten kan bede os om at ordne det - hvilken vil blive omkring 400.000 kr.

Jeg har gennemgået alle vores papirer, og der står absolut ingenting andet, end at der er offentlig kloak.

Vi føler os godt og grundigt snydt og føler absolut ikke, vi har fået det, vi har betalt for.

Huset er på 153 kvadratmeter og har kostet os 3,25 mio. kr.. Vi tør ikke forbedre badeværelset eller få en tagteknikker ud af frygt for, at der bliver mere, og vi har svært ved at blive ved med at hive penge op til nye sager - selvom vi er godt klar over, at vi kan prise os lykkelige over at have en ejerskifteforsikring.

Kan man sagsøge ejendomsmægleren - eller hvem bærer skylden?

Og er der overhovedet noget, der kan gøres her - og hvor går man hen?

Jeg håber du kan hjælpe, for jeg er på bar bund her, og min mand er fra Holland og læser og taler ikke dansk, så jeg må selv undersøge sagerne.

På forhånd tak

!: Tak for din udførlige beretning.

Indledningsvist, som du selv skriver, er det rigtig godt, I har tegnet ejerskifteforsikring.

På baggrund af de mange skader, I har haft, undrer det mig lidt, at du omtaler selvrisiko flere gange.

En normal ejerskifteforsikring har selvfølgelig en selvrisiko, men der er også et totalt maksimumbeløb på, hvor stor selvrisikoen er - uanset antallet af skader.

Jeg synes, du skal kontakte forsikringsselskabet og høre nærmere om dette.

Når ejerskifteforsikringen dækker, gør den det som udgangspunkt kun, når der er tale om skjulte fejl og mangler.

Derfor tror jeg ikke, at I - for såvidt angår skaderne på bygningen - kan komme efter ejendomsmægleren.

Tilsvarende vil det næppe være muligt at sagsøge sælger, der - som du selv skriver - slet ikke har boet i huset.

Der kan være en teoretisk mulighed for, at I kan sagsøge den gør-det-selv-mand, der har boet i huset for nogle år siden.

Her kan der imidlertid være risiko for, at kravet er forældet.

Konkret bør I overveje at kontakte en advokat for at få dette belyst.

Men ellers vil jeg råde jer til at tage kontakt til forsikringsselskabet ved spørgsmålet om selvrisiko.

Med hensyn til kloakken forholder det sig formentlig noget anderledes.

Det kan tænkes, at jeres nye nabo har misforstået tingene, men hvis han har ret, har I muligvis et krav enten primært mod sælger eller sekundært mod sælgers ejendomsmægler eller jeres egen advokat, hvis de har overset problemet med kloakken.

Mvh
Henrik Høpner