Der er fiflet med byggeåret - kan jeg kræve 200.000 kr.?

Boligadvokat Henrik Høpner fra Advodan i Lyngby svarer hver uge på spørgsmål fra Boligas brugere. Send dit spørgsmål til lf@boliga.dk og gør det så kort som muligt.

Boliga skal kende din identitet, men vi anonymiserer alle indlæg.

Spørgsmål og svar bringes i nyhedsbrevet hver onsdag og publiceres også i Berlingske.

På grund af antallet af indkomne spørgsmål kan der godt gå et par uger eller tre, før dit spørgsmål bliver besvaret.

------------------------------------------------------

?: Hej Henrik.

Jeg skriver til dig, da vi er lidt i vildrede over en klage, vi har fået i forbindelse med salg af vores andelsbolig.

Boligens gulve er orginale og dermed fra 1929, og tidligere ejers slid er at se på disse.

Ejeren før os havde hund og var ikke så hygienisk, derfor var der en del pletter på gulvene efter urin fra denne hund, da vi flyttede ind.

Vi fik afhøvlet og lakeret gulvene ved indflytning. Man kan dog stadig godt se farvenuancer på gulvene, der hvor hunden har været.

Dette har dog ikke være til nogen gene for os, da det jo er en gammel bygning, og man ikke kan forvente helt nye gulve anno 2011.

Vurderingsrapporten nævner, at gulvene er i normal stand - har fået en 2'er ud af en 3'er - men nævner ikke noget om misfarvninger.

Nu hvor køber er flyttet ind, har hun afhøvlet gulvene. Hun brokker sig over, at de lugter og vil have os til at udskifte gulvplankerne - som er fra 1929.

Er hun i sin ret til at kræve dette? Man må da antage, at vi ikke kan stå inde for, hvad tidligere ejere har gjort ved boligen?

Tidligere ejer med hund, var en gammel dame, som vi ikke forventer lever mere.

Ser frem til et svar.

Mange venlige hilsner

K.

!: Hej K.

Når du sælger en andelsbolig, sker det normalt gennem foreningens bestyrelse.

Der bliver udarbejdet en vurderingsrapport, før lejligheden sættes til salg, og det er jo også sket i denne sag.

Køberen har herefter en mulighed for at klage over fejl og mangler, typisk i 14 dage efter overtagelsen.

Når gulvene i rapporten er nævnt, og når ejendommen er fra 1929, så kan køber efter min opfattelse ikke have nogen forventning om at få udskiftet gulvbrædderne.

Min umiddelbare vurdering er derfor, at køber ikke har krav på at få skiftet gulvene.

mvh
Henrik Høpner
-----------------

?: Hej Henrik,

Jeg har netop købt en villa for 3,2 mio kr..

Af salgsopstillingen, som er grundlag for slutseddelen,og BBR-meddelelsen fremgår byggeåret som værende 2005.

Under klargøring af huset undrer jeg mig lidt over, at det er noget mere "brugt", end jeg egentlig forventer af et "nyt" hus.

Samtidig finder jeg flere indikatorer (stempel i vinduer etc.) , som viser, at det er bygget i 2003.

Jeg forespørger hos vinduesleverandøren og får bekræftet, at de leverede alle vinduer i juni 2003.

Efterfølgende har jeg bedt ejendomsmægleren undersøge, hvornår sælger flyttede ind i huset.

Dette har givet anledning til nogle meget "uklare" meldinger, men som dog senest er blevet til en mail fra sælger, som skriver, at han ikke husker datoen, men at byggesagen blev endelig afsluttet i 2005.

En kontakt fra min side til bygmesteren der opførte huset har bekræftet, at der var rejsegilde 5. juni 2003 - og at køber flyttede ind 1. oktober 2003 - byggesagen var alene en økonomisk disput og havde ikke noget fysisk med byggeriet at gøre.

Og hvad så, kan man sige.

Ja, hvis det havde været et hus fra 1920, betød to år jo ikke noget - men her er en aldersforskel jo en del.

Jeg kan sagtens se sælgers incitament med at trække ibrugtagninsdato for at udskyde ejendomsskat - hvilket heller ikke er iorden.

Da jeg føler, at sælger i denne handel på mange områder ikke har været ordentlig, syntes jeg ikke bare at ville lade det ligge - hvor jeg egentlig gerne: 1. via mægling, 2. i en civil retsag - vil søge en kompensation for ovenstående i omegnen af 200.000 kr.

Men har jeg egentlig nok at have det i, da der jo ikke rigtig er nogen rammer for, hvor hurtigt et hus slides ned?

Mvh
P.

?: Hej P.

Du har købt en ejendom i det væsentligste med udgangspunkt i de ting, du ser på ejendommen.

Du har formodentlig fået en tilstandsrapport, der beskriver ejendommen, og derudover har du fået oplysningen om byggeåret.

Når ejendommen bliver prissat, betyder byggeåret normalt ikke særligt meget.

Og hvis du skal have en kompensation, skal du - udover at føre bevis for, at sælger var i ond tro - også dokumentere et økonomisk tab.

Jeg tvivler meget på, at du kan føre dette bevis. Det sker normalt ved et syn og skøn, hvor en ejendomsmægler vil skulle udtale sig om prisdifferencen.

Dertil kommer, at det også har betydning, at der normalt altid er en vis ekspeditionstid i forbindelse med, at en byggesag afsluttes.

Jeg ville, hvis jeg var dig, ikke bruge flere kræfter på sagen.

mvh
Henrik Høpner

------------------------------------------------------

?: Kære Henrik.

Mig og min familie lejer den ene halvdel af et hus (har boet der i to år). Den del, jeg bor i, er hovedhuset, hvor udlejer så bor i en ny tilbygning.

Da jeg flyttede ind, lød aftalen på 10.000 kr. inkl. alt. - leje, vand, varme, el, antenne og internet og uden lejekontrakt.

Jeg har desuden indsat nyt køkken og lagt nye gulve i dele af huset til en samlet værdi af 60.000 kr..

I marts siger udlejer til mig, da jeg møder ham i carporten, at jeg lige skal huske at betale 300 kr. mere hver måned og så 600 mere næste år osv..

Og det vil jeg ikke, fordi det ikke var aftalen da jeg flyttede ind.

Nu har han pr. SMS skrevet, at lejemålet er opsagt.

Kan han det?

Mvh
C.

!: Kære C.

En udlejer har som udgangspunkt ikke ret til at forhøje huslejen uden en udtrykkelig aftale om det.

Du er derfor i din gode ret til at stille spørgsmåltegn ved, om huslejeforhøjelsen er rimelig.

Lejelovgivningen stiller stramme krav til, hvordan udlejer kan opsige lejer.

Opsigelsen skal være begrundet og skal derudover også indeholde en vejledning om, hvordan du kan klage over opsigelsen.

Jeg tvivler meget på, at en opsigelse, der er sendt på en SMS, opfylder disse krav.

Det vil nok være en god idé, at du taler med din udlejer for at få et ordentligt naboskab, selvom du måske har retten på din side, idet I jo under alle omstændigheder bor dør om dør.

Og der er en retssag gennem boligretten ikke god for naboskabet.

Mvh
Henrik Høpner