Der gemte sig en grim overraskelse i huset

Boligadvokat Henrik Høpner fra Advodan i Lyngby svarer hver uge på spørgsmål fra Boligas brugere. Send dit spørgsmål til lf@boliga.dk og gør det så kort som muligt.

Boliga skal kende din identitet, men vi anonymiserer alle indlæg.

Spørgsmål og svar bringes i nyhedsbrevet hver onsdag og publiceres også i Berlingske.

På grund af antallet af indkomne spørgsmål kan der godt gå et par uger eller tre, før dit spørgsmål bliver besvaret.

------------------------------------------------------

?: Hej Henrik

Jeg og 4 andre grundejere deles om en privatvej, som munder ud i en vendeplads. Fra denne vendeplads er der indkørsel til to af ejendommene.

Til hver ejendom er der på en eller anden måde mulighed for at parkere sin bil på egen grund. Enten i form af en garage, eller fordi grundejeren selv på et tidspunkt har inddraget noget af egen grund til parkeringsplads.

Nu er det dog sådan, at et par af nabobilerne har fundet fast parkering på vendepladsen. Enten fordi naboen bruger garagen til permanent lager, eller fordi de har fået bil nr. 2 og / eller en trailer.

I udgangspunktet ville det måske være ok, hvis ikke det var fordi, det ofte kan give problemer med fremkommeligheden for os andre, når vi skal ind på vores egen grund osv.

Derfor: Kan man på nogen som helst måde kræve, at bilparken holdes på egen grund, så den ikke er til gene for naboer og så det er muligt for gæster, fragtbiler osv. at komme let og uhindret frem?

Jeg tillader mig lige et hurtigt tillægsspørgsmål:

Ovenstående private vej/vendeplads er belagt med asfalt. Denne belægning er efterhånden så ødelagt og slidt, at den fagligt vurderes til snart at stå for en renovering.

En overslagspris lyder på kr. 75.000 kr..

Vi er i udgangspunktet 2-3 grundejere ud af de fem, som er indstillede på at bekoste dette. Hvordan stiller vi os, hvis de to sidste grundejere ikke – uvist af hvilken grund – ønsker at tilslutte sig denne forbedring?

På forhånd tak

Med venlig hilsen

B

!: Hej B.

Udgangspunktet for alle veje er, at færdselsloven gælder, uanset om der er tale om privat fællesvej eller offentlig vej.

En sådan vendeplads vil normalt altid være belagt med parkeringsforbud, så der er nærmere tale om at få fortaget enten en opmærkning eller skiltning. Alternativt må man tale med det lokale politi, hvis bilerne er til gene.

Genen kunne jo i yderste konsekvens være, at redningsfartøjer ikke kan komme frem.

Mht. dit andet spørgsmål så skal de private ejere dele udgiften. Problemet er, at man normalt ikke har nogen direkte sanktionsmulighed, da der ikke er nogen tinglyst pant til sikkerhed for betaling af udgifterne.

I risikerer derfor, at der er behov for at gennemføre en retssag, dels for at få fastslået hvor omfattende reparationen eller udskiftningen er, dels at få dom for, at beløbet skal betales af alle.

Mvh
Henrik Høpner

------------------------------------------------------

?: Hej Henrik.

Min lille familie og jeg har lige købt vores første hus med nøgleoverdragelse den 1. september.

Huset er bygget i 1942. Ifølge tilstandsrapporten var huset i en "...efter alder rimelig til god stand...".

Af tilstandsrapporten fremgik det ligeledes, at husets for- såvel som bagmur var af tegl/kalksandsten, mens det af energimærket fremgik, at huset havde 50 mm hulmursisolering.

Umiddelbart efter overtagelsen begyndte vi, hvad vi troede var en mindre istandsættelse, men under gammelt tapet og cellutexplader gemte der sig en grim overraskelse.

Huset er oprindeligt et gammelt træhus/havehus med en senere opførsel af en udvendig skalmur, så huset udefra set fremstår som et murstenshus.

Der er ingen isolering - og heller ikke plads hertil - mellem trævægge og skalmur. Ligeledes er der ingen bindere mellem de to mure, så væggene - ifølge vores håndværkere - i værste fald kan kollapse.

Vi er selvfølgelig noget chokerede over, at huset - som vi troede var et rimelig velholdt murstenshus - istedet viste sig at være et sminket træhus - men er der overhovedet nogen, som vi kan holde ansvarlige herfor?

Ejerskifteforskring, sælger, bygningssagkyndige, mægler eller andre?

Med venlig hilsen

H

!: Hej H.

De forhold, du beskriver, er af så omfattende og formodentlig økonomisk særdeles belastende karakter, at jeg vil opfordre til hurtigst muligt at tage kontakt til en advokat.

Der skal givetvis rejses et krav over for ejerskifteforsikringen, og det kan måske komme  på tale at stille krav over for den bygningssagkyndige, der måske også hart udarbejdet energimærket.

Det vil komme an på en konkret vurdering, om kravet tillige skal rejses over for sælger.

I den vurdering vil indgå, hvor længe sælger har beboet huset og været vidende om problemerne.

Ejendomsmægleren tror jeg næppe kan gøres ansvarlig.

Problemet er helt overordnet set, at der måske slet ikke er nogen, der har haft kendskab til problemerne, før dine håndværkere afdækkede dem.

En ringe trøst er trods alt, at ejendommen er blevet stående i mange år, og derfor er risikoen for sammenstyrtning nok mere teoretisk end konkret.

Mvh
Henrik Høpner

------------------------------------------------------

?: Kære Henrik Høpner,

Jeg købte i november en andelslejlighed på Amager med min daværende kæreste.

Det er en 2-værelses stuelejlighed på 49,5 kvadratmeter.

Vi købte den til 675.000 og har haft den til salg hos Estatemæglerne i ca. et halvt år nu. Den står nu til 485.000 kr., men mæglerne mener, at vi skal gå ydligere ned i pris til 400.000 kr. for at få den solgt. Dette giver et for stort tab, så det vil vi ikke.

Min ekskæreste bor nu i lejligheden med sin nye kæreste.

De betaler månedlig boligafgift på ca. 3000 kr. om måneden inkl. aconto vand og varme. Derudover betaler henholdsvis han og jeg 1.850 kr. i afdrag på boliglånet.

Jeg har ikke noget med lejligheden at gøre og har ikke nøgle til den osv.

Da vi ikke vil sælge til 400.000 kr., kan vi nok se frem til 1-2 (måske flere) år, hvor vi skal fortsætte som situationen er nu.

Dette er jeg ikke interesseret i.

Jeg vil derfor gerne fremleje vores andel. Jeg har talt med administrator i andelsforeningen og har styr på den del, men prisfastsættelsen af en husleje er jeg meget i tvivl om. Kan du hjælpe her?

Desuden vil jeg høre, om du vurderer, at der er mulighed for at lægge sag an, ift. at vi i november 2007 købte lejligheden til 675.000 kr., og den nu er 400.000 kr. værd (gennem medierne har jeg hørt at mange har gjort dette).

Hvis du yderligere vurderer, at jeg har nogle rettigheder ifht. min lejlighed, må du meget gerne fortælle om det. F.eks. om jeg kan kræve at have en nøgle til lejligheden.

Mvh.
M

!: Kære M.

Huslejefastsættelse i en lejebolig, herunder også fremleje af en andelsbolig, vil bero på en række konkrete omstændigheder.

Den væsentligste er lejlighedens areal, da man beregner huslejen som en kvadratmeterpris.

Endvidere indgår lejlighedens vedligholdelsesstand, herunder om der er nyt og moderne bad og køkken som afgørende parametre.

Nye vinduer, elevator og andre forbedringer kan også indgå i lejefastsættelsen.

Selve huslejens størrelse er underkastet huslejenævnets kompetence, og desværre er det sjældent mulig at få huslejenævnet til at give en konkret vejledning, men normalt vil man have brug for at sammenligne med, hvad tilsvarende lejligheder lovligt kan udlejes til.

Mange, der lejer deres lejlighed ud, bliver både overraskede og skuffede over, hvorledes huslejenævnet fastsætter huslejen.

Hvis man fastsætter huslejen for højt, kan lejeren i det første år kræve at få for meget betalt husleje tilbage, og som udlejer kan man ikke opsige lejer, selvom lejen bliver sat ned.

Du kan evt. spørge administrator, om denne har kendskab til, hvad andre lejer ud til.

Med hensyn til spørgsmålet om sagsanlæg tror jeg ikke, du har nogen mulighed for at få medhold i en sag.

I har købt på et tidspunkt, hvor boligmarkedet var på toppen og må nu desværre - som mange andre - konstatere, at det ikke længere er tilfældet.

Der skal være meget gode grunde til, næsten grænsende til svindel fra sælgers side, for at kunne komme igennem med et krav.

Hertil kommer, at kravet, hvis det måtte være til stede, formodentlig vil være forældet.

Jeg synes, du og din ekskæreste skulle overveje, at ekskæresten køber din andel af lejligheden, så du også kan blive frigjort for de månedlige betalinger.

I skal også nøje oveveje, om I tror på, at boligmarkedet vil ændre sig så markant positivit, at det kan betale sig for jer at vente med at sælge.

Mvh
Henrik Høpner