Hjemfaldspligt forpurrer handel. Hvad kan man gøre?

Boligadvokat Henrik Høpner fra Advodan i Lyngby svarer hver uge på spørgsmål fra Boligas brugere. Send dit spørgsmål til lf@boliga.dk og gør det så kort som muligt.

Boliga skal kende din identitet, men vi anonymiserer alle indlæg.

Spørgsmål og svar bringes i nyhedsbrevet hver onsdag.

På grund af antallet af indkomne spørgsmål kan der godt gå op til en måned og i visse tilfælde længere tid, før dit spørgsmål bliver besvaret.

------------------------------------------------------

?: Kære Henrik Høpner

En af vores venner satte sit rækkehus til salg for få uger siden og har nu en køber.

Han har imidlertid fået at vide, at han nu skal betale 1.2 millioner kr. for grunden til Københavns Kommune i hjemfaldspligt, som ikke var betalt af forrige sælger for henved 12 år siden, hvilket ingen oplyste ham om , da han købte huset.

Så vidt jeg ved, har han købt huset gennem samme mægler, som han nu selv har hyret – og efter sigende har vedkommende “røde ører”, men det hjælper jo ikke stort, da handlen vel går i vasken, og han vel må blive boende.

Jeg ved, at de andre huse i området i sin tid stod på grunde lejet af Københavns Kommune, men ved ikke, om der er flere, der står i samme situation.

Hvordan er reglerne?

Kan man gøre krav over for forrige sælger, og der en forældelssfrist?

Med venlig hilsen

E

!: Kære E

Hjemfaldspligt er en privatretlig forpligtelse, som mange oprindelige ejere af grunde har lagt på som en forpligtelse, da de blev solgt.

Sælgerne var dengang normalt kommunerne, og blandt andet har Københavns Kommune haft meget forudseende politikere for op til over 100 år siden, da mange af forpligtelserne går så langt tilbage i tiden.

Det er en aftale, der er tinglyst, og derfor bliver køberne bragt i ond tro, når de ser tingbogen.

Der har været flere retssager, hvor man har forsøgt at slippe ud af hjemfaldspligten, men de er alle faldet ud til kommunernes fordel.

Der er derfor altid meget stor grund til at være ekstra påpasselig, når man støder på problemet.

I den konkrete sag, hvor der er gået mere end 12 år fra køb, er der efter min opfattelse intet at gøre, hverken i forhold til ejendomsmægleren, der oprindeligt solgte ejendommen, sælgeren eller den rådgiver, køber formodentlig har benyttet sig af.

Kravet er forældet efter 10 år og forældelsesfristen regnes fra det tidspunkt, hvor man kendte eller burde kende til problemet.

Det vil sige allersenest den dag, hvor skødet blev tinglyst.

Det kan tænkes, at prissætningen på ejendommen, da den blev handlet for 12 år siden, har været sat under hensyntagen til hjemfaldsprisen, så det er næppe det fulde beløb, der er betalt.

Mvh
Henrik Høpner

------------------------------------------------------

?: Hej Henrik

Min mor har arvet et hus og har i den forbindelse betalt en afgift af dette.

Hun er i 2. arverækkefølge.

I de to år, hun har ejet det, har hun og hendes mand benyttet huset som fritidsbolig løbende.

Dvs. flere gange pr. måned.

Men nu er hendes mand død, og hun ønsker at sælge.

Skal der betales yderligere afgift i forbindelse med et salg?

Det drejer sig om en helårsbolig, møbleret med nye møbler + nye terasser osv. og med regninger, der kan påvise, at huset har været benyttet til fritidsbolig (strøm, vand, varme).

Jeg ser frem til et svar.

Mvh.

D

!: Hej D

Jeg går ud fra, at der spørges til, hvorvidt der betales ejendomsavanceskat ved salget.

Det vil bero på en konkret vurdering fra skattemyndighedernes side, og som et af elementerne vil det indgå, hvorvidt huset lovligt har kunnet benyttes som fritidshus eller ej samt - i modsat fald - hvorvidt ejendommen kan siges at have tjent som helårsbeboelse.

Umiddelbart er det min opfattelse, at der nok ikke skal betales yderligere ejendomsavanceskat, men det er en konkret afgørelse, skattemyndighederne skal træffe i den forbindelse.

Under alle omstændigheder er der i forbindelse med avanceopgørelsen mulighed for at fratrække eventuelle salgsomkostninger fra et eventuelt overskud, før der skal betales skat.

Mvh
Henrik Høpner