Hvordan får vi skyldner til at betale 180.000 kr.?

Boligadvokat Henrik Høpner fra Advodan i Lyngby svarer hver uge på spørgsmål fra Boligas brugere. Send dit spørgsmål til lf@boliga.dk og gør det så kort som muligt.

Boliga skal kende din identitet, men vi anonymiserer alle indlæg.

Spørgsmål og svar bringes i nyhedsbrevet hver onsdag og publiceres også i Berlingske.

På grund af antallet af indkomne spørgsmål kan der godt gå et par uger eller tre, før dit spørgsmål bliver besvaret.

------------------------------------------------------

?: Hej Henrik,

Min hustru og jeg har købt et rækkehus fra 1973, som ligger i Glostrup.

De tidligere ejere gik konkurs, og vi har købt rækkehuset af det finansieringsselskab, som købte det på tvangsauktion, så de har fraskrevet sig så godt som alt, da de jo ikke har beboet huset.

I tilstandsrapporten står der bl.a.:

9. Bad/toilet og bryggers.

9.1 Gulvkonstruktion/-belægning

K1. ”Enkelt hultlydende og enkelte skævtliggende gulvflise i badeværelse.
Note: Gulv og vægfliser bærer præg af at ikke være lagt af en uddannet håndværker.

9.2 Vægkonstruktion/-belægning

K1: ”Bruseniche i badeværelse er udført uden afskærmning mod badeværelsets øvrige vægge."
Note: Ved udførelse af brusenicher skal der opsættes tæt afskærmning på min. 25 cm ud fra væg, såfremt øvrige vægge ikke opfylder krav til vådzone.

K3: Hultlydende og skævtsiddende vægflise med mangelfuld vedhæftning i bruseniche i badeværelse på 1. sal

Vi ville af hensyn til vores husforsikring udbedre K3’eren med den hultlydende flise, men da mureren pillede den ud, viser det sig, at badeværelset er udført uden vådrumssikring, badeværelset er helt nyt og jeg gætter på, det er opført inden for de sidste to år.

Vi har kontaktet ejerskifteforsikringen, men de siger, at der ikke er noget at komme efter, da det nye badeværelse er opført efter de samme regler, som var gældende da rækkehuset blev opført i 1973. Vi er af vores maler blevet oplyst, at han har opdaget, hvad der ligner en gammel vandskade på loftet under badeværelset.

Har vi ingenting at bruge ejerskifteforsikringen til i dette tilfælde?

Mvh. T

!: Hej T

Når man køber hus på tvangsauktion, har man ingen mulighed for at gå tilbage til sælger med nogen former for ansvar.

Derfor er det ekstra vigtigt, at man tegner ejerskifteforsikring.

Når man har en ejerskifteforsikring, får man ikke nogen forsikringsdækning på de oplysninger, man har modtaget i tilstandsrapporten.

Udgangspunknktet er, at man via tilstandsrapporten er blevet gjort bekendt med problemerne.

Der er dog mulighed for at få forsikringsdækning på ejerskifteforsikringen, såfremt karakteren eller beskrivelsen er væsentlig forskellig fra det korrekte.

Det fortolkes normalt som om, at der skal være et spring på mindst to karakterniveauer, dvs. fra K1 til K3.

Umiddelbart kunne noget tyde på, at nogle af K1'erne måske er K3'ere på grund af risikoen for udsivning af vand til bagvedliggende konstruktioner.

Mht. til spørgsmålet om vådrumsmembranen er det min umiddelbare opfattelse, at et nyrenoveret badeværelse bør være udført med vådrumsmembran, men det kræver naturligvis en nærmere specifikation af, hvor meget der er udskiftet/renoveret.

Jeg synes derfor, I skal kontakte forsikringsselskabet og anmode om, at de revurderer sagen, og hvis de afviser,  kan I indbringe sagen for forsikringsankenævnet, men I har også mulighed for at klage over den beskikkede byggesagkyndige, som muligvis har givet forkert karakter på nogle af K1'erne.

Der kan være mulighed for, at I på den måde kan få erstatning.

Mvh
Henrik Høpner 

------------------------------------------------------

?: Hej Henrik

For fire år siden betalte vi ca 180.000 kr. for meget for vores kolonihavehus (andelshaver) i forhold til vurderingen.

Vores forening er medlem af Kolonihaveforbundet.

Efter Højsteret stadsfæstede dommen, at kolonihavehuse (som er medl. af kolonihaveforbundet) ikke må sælges til mere end vurderingen, så valgte vi at trække sælger i retten.

Vi fik en advokat igennem Kolonihaveforbundet, da de pt. selvfølgelig har mange sager.

Vi betalte ca. 2.300 kr. (som vi 'får' igen af forsikringen), vi vandt sagen, og sælger er nu pålagt at tilbagebetale ca. 180.000 kr.

Sælger har ikke reageret på breve fra advokat eller på dom afsagt i retten.

Vores advokat skal nu have 5.000 kr. (som vi selv skal dække) for at gå videre med sagen, dvs. igennem fogedretten, og desuden har selvsamme advokat sagt, at vi ikke skal regne med at få nogle penge.

Mine spørgsmål:

Hvad mener du vi skal gøre ?

Hvis vi betaler de 5.000 kr., og den kommer for fogedretten, er det så sandsynligt, at vi får nogen penge ?

Vi er indstillet på et forlig, men har fået fortalt, at han kan møde op og sige, at han ikke har penge, hvilket betyder, at han bliver fredet i fire år.

Men skal han ikke kunne dokumentere, at han rent faktisk ikke har penge?

Kan vi få et inkassobureau til at inddrive pengene?

Mvh
M 

!: Hej M

I har fået en dom, og dermed har I krav på at få beløbet hos modparten.

Dermed er det ikke sikkert, at modparten har pengene, og derfor kan sagen indbringes for fogederetten.

Om det er et rimeligt honorar, som advokaten kræver for at tage den i fogedretten, kan være vanskeligt at vurdere.

Der er ikke så forfærdeligt meget arbejde forbundet med at tage sagen i fogedretten, men der skal betales en retsafgift.

Hvis modparten ikke har penge, kommer I selv til at bære omkostningerne.

Afgiver sælger en såkaldt insovlenserklæring i fogedretten, betyder det, at han under strafansvar erklærer, at han ikke ejer noget, der kan gøres udlæg i.

En sådan erklæring gælder i seks måneder, og i den periode er han fredet fra at blive kaldt i fogedretten.

Man har ikke krav på at få fremlagt f.eks. selvangivelser eller tilsvarende fra modparten.

Men jeres advokat kan stille spørgsmål til, om hvorvidt han har bil, fast ejendom eller dyrt indbo.

Det er som bekendt svært at plukket håret af en skaldet, og jeg tror, I skal indstille jer på, at I ikke ser pengene, hvis der afgives insolvens-erklæring.

Mvh
Henrik Høpner