Man skal ikke betale leje for noget ubrugeligt

Boligadvokat Henrik Høpner fra Advodan i Lyngby svarer hver uge på spørgsmål fra Boligas brugere. Send dit spørgsmål til lf@boliga.dk og gør det så kort som muligt.

Boliga skal kende din identitet, men hvis du ønsker det, anonymiserer vi dig i nyhedsbrevet.

Spørgsmål og svar bringes i nyhedsbrevet hver onsdag.

På grund af antallet af indkomne spørgsmål kan der godt gå et par uger eller tre, før dit spørgsmål bliver besvaret.

------------------------------------------------------

?: Kære Henrik Høpner,

Jeg købte tidligere i år en stuelejlighed med et nyt badeværelse. Rørføringen i kælderen var dog ifølge ejerforeningen ikke tilfredsstillende udført (de ville have rørene fastgjort til loftet).

Derfor fik jeg skrevet ind som et forbehold, at sælger skulle bringe dette i orden. Ligesådan fik jeg i købsaftalen skrevet ind, at badeværelset skulle godkendes hos Kulturarvstyrelsen (fredet ejendom) samt Københavns Kommune.

I forbindelse med rørføringen i kælderen gjorde en VVS'er mig opmærksom på, at denne var udført helt forkert, hvilket jeg gjorde sælger opmærksom på.

Vi indgik efterfølgende forlig omkring dette.

Parallelt med dette skulle sælger som nævnt sørge for godkendelse af badeværelse hos de relevante myndigheder. Jeg fik da også en mail med disse godkendelser.

I den fra Københavns Kommune, som vedrørte de tekniske omstændigheder, forudsatte godkendelsen dog, at vand- og afløbsinstallationer var udført af en professionel, som til den effekt skulle sende en anmeldelse ind som dokumentation for det udførte arbejde.

Jeg ringede derfor til Københavns Kommune for at tjekke at al dokumentation var indsendt, hvilket det ikke var. Anmeldelsen manglede stadig. Jeg henvendte mig derfor til sælger, der var meget ærlig om, at han ikke ville sende denne, da arbejdet var udført af en af hans venner, som ikke ville stå inde for det juridisk.

Dette må sælger jo have vidst hele tiden.

Problemet er, at han derfor ikke lever op til aftalen om, at han skal sørge for den formelle godkendelse af badeværelset.

Han mener at vores forlig omkring rørføring i kælderen også dækker denne problemstilling, og at jeg dermed påtog mig ansvaret for godkendelse, hvilket jeg er helt uenig i. Der var to forhold, der skulle bringes i orden. Kun det ene er blevet bragt i orden.

Allermest har jeg lyst til at anlægge sag mod sælger men jeg kan ikke rigtigt gennemskue mine chancer, og min boligadvokat har ikke været til den store hjælp, efter han har modtaget sit salær.

Kan du kaste lidt lys over mine muligheder?

På forhånd tak for hjælpen

Mange hilsener fra Thomas, København

!: Indledningsvis lyder det til, at du et stort stykke af vejen har gjort, hvad du kunne.

Du skriver ikke noget om, at du har ret til at tilbageholde købesum, så jeg går ud fra, at sælger har fået alle pengene.

Man må nemlig ikke holde pengene tilbage, medmindre det er klart aftalt.

Hvis tingene er udført korrekt, er det bedste råd nok at undersøge, hvad det vil koste at få den VVS'er, der har udført arbejdet for dig, til at foretage anmeldelsen.

Det kommer til at koste dig nogle penge, men spørgsmålet er, om en retssag er omkostningerne værd.

En retssag vil komme til at omhandle en fortolkning af det forlig, I har etableret.

Jeg kan ikke afvise, at sælger måske kan få ret, specielt hvis I har benyttet en formulering som f.eks. "til fuld og endelig afgørelse af ethvert mellemværende".

En konkret vurdering kræver en fuldstændig gennemgang af papirerne, men kan i sidste ende også være afhængig af forklaringer i retten.

Der er for mig at se ingen tvivl om, at sælger burde have oplyst dig om, at der måske var tale om en slags gør-det-selv-arbejde eller sort arbejde.

Men uanset det, tror jeg, at du vil være bedst tjent med at få det løst uden en langsommelig og dyr retssag.

mvh
Henrik Høpner

------------------------------------------------------

?: Kære Henrik Høpner

Kan det være rigtigt, at man skal betale husleje (i en lejet bolig) for et kælderareal, man ikke kan bruge, fordi der har været oversvømmelser (gulvet skal brydes op, og udlejer har meddelt, at kælderen ikke må bruges) - og udlejer har været tre et halvt år om at komme med et brev om, at det vil blive lavet i foråret 2011 - det vil sige næsten fire år uden en kælder.

Boligen har 72 kvadratmeter bolig og 72 kvadratmeter kælder, som ikke må bruges til beboelse men som vaskekælder, hobbyrum, opmagasinering etc.

På forhånd tak for dit svar.

Med venlig hilsen
Marianne

!: Nej, man skal selvfølgelig ikke betale leje for noget, der er ubrugeligt.

Det, du bør gøre, er at at få indbragt sagen for det lokale huslejenævn med det samme, dels for at få fastsat huslejen, dels for at få konstateret de mangler, der er ved lejemålet, således at udlejer kan blive pålagt at udbedre det.

Du finder det lokale huslejenævn i din kommune.

mvh
Henrik Høpner

------------------------------------------------------

?: Kan banken opsige et realkreditlån ud over lånets tinglyste betingelser?

Jeg fik i juli 2008 bevilget et ret stort F1-lån i Nordea Realkredit med pant i to ejendomme.

Nu forlanger banken, at jeg skal nedbringe lånet ved at sælge den ene ejendom.

Banken vil yderligere IKKE acceptere udlejning af den ene ejendom.

!: Udgangspunktet er, at kreditforeningslån ikke kan opsiges, med mindre forudsætningerne ændrer sig.

I den konkrete situation kan det måske tænkes, at banken har vurderet ejendommen som almindelig helårsbeboelse, men hvis det pludselig har skiftet status til udlejning, kan banken efter min opfattelse godt kræve indfrielse.

Det skyldes, at lånegrænserne er anderledes for almindelig helårsbeboelse i forhold til udlejningsejendomme.

Når banken vælger at kræve et salg, skyldes det måske, at bankens vurdering af din økonomi kan være mere realistisk end din egen.

Det er en god idé at lytte til bankens anbefalinger, men du har selvfølgelig krav på at få en fyldestgørende forklaring.

Hvis du er utilfreds, kan du klage til realkreditankenævnet.

mvh
Henrik Høpner