Rotter på loftet

Boligadvokat Henrik Høpner fra Advodan i Lyngby svarer hver uge på spørgsmål fra Boligas brugere. Send dit spørgsmål til lf@boliga.dk og gør det så kort som muligt.

Boliga skal kende din identitet, men vi anonymiserer alle indlæg.

Spørgsmål og svar bringes i nyhedsbrevet hver onsdag.

På grund af antallet af indkomne spørgsmål kan der godt gå et par uger eller tre, før dit spørgsmål bliver besvaret.

------------------------------------------------------

?: Kære Henrik Høpner

Kære Henrik Høpner!

Vi er endt i noget der begynder at ligne et mareridt og har brug for et godt råd.

Vi har solgt vort nuværende hus til fraflytning senest 1. april 2011 og har skrevet købsaftale om overtagelse af nyt hus pr. 1. marts 2011.

Det, der nu er vores bekymring, er, om vi er tvunget til at overtage ejendommen, uanset at der har været rotteinvasion på loftet med efterfølgende ekskrementer og mere eller mindre bid/gnaven i elkabler.

Der er vel risiko for, at huset ikke kan forsikres, før skaderne er undersøgt og udbedret.

Vi mener, at det er nødvendigt at fjerne al isolation fra loftet for at kunne suge alle ekskrementer væk. Derefter kan en elektriker undersøge kabelnettet for bid/gnav og udskifte evt. beskadigede kabler, og derefter skal der igen udlægges ny isolering.

En sådan opgave kan - afhængig af rotteangrebets omfang - koste mellem kr. 25.000 og kr. 100.000.

Hvem skal betale dette, og er det overhovedet tilrådeligt at flytte ind så længe disse reparationer ikke er udført.

Sælgernes advokater gør gældende, at sælgerne ikke på nogen måde kan være ansvarlige for nævnte problemer.

Den Byggesagkyndige fralægger sig såvel ansvar som erstatningspligt.

Vi har fået tilbudt en ejerskifteforsikring, som skal betales senest 1. marts 2011 - men er det overhovedet til nogen nytte ?

Skaden er jo sket og konstateret før overtagelsen og gælder jo for skader konstateret efter overtagelsen.

Kan vi få et godt råd til, hvad vi gør nu og her?

(forkortet af red.)

!: Med hensyn til ejerskifteforskirngen så dækker den muligvis rotteangrebet eller nærmere følgerne, nemlig de ødelagte elinstallationer - og måske også den ødelagte isolering.

Det er i den forbindelse ligegyldigt, om skaden er sket før eller efter overtagelsesdagen, fordi ejerskifteforsikringen dækker skader, der er opstået fra tilstandsrapportens udarbejdelse og fremefter.

Altså også skader mellem tilstandsrapportens udarbejdelse og overtagelsesdagen.

Det bliver en konkret vurdering, om forsikringsselskabet vil dække det som en dækningsberettiget skade, og det forudsætter, at forsikringen er tegnet før I bliver gjort bekendt med skaden.

For ellers er I i ond tro, når I tegner den. Det er derfor altid en god idé at tegne forsikringen så hurtigt som muligt efter man har købt.

Jeg er ikke i tvivl om, at I er juridisk forpligtede til at overtage ejendommen.

De beskrevne skader er ikke af et sådant omfang, at I er berettigede til at ophæve handlen.

Med hensyn til hvem der skal betale skaderne, vil det som udgangspunkt være sælger, der ikke har sørget for at vedligeholde ejendommen tilstrækkeligt.

I har formodentlig krav på enten erstatning eller et forholdsmæssigt afslag i prisen, men det forudsætter naturligvis, at sælger kan betale.

I er ikke berettiget til at tilbageholde købesummen.

Med hensyn til spørgsmålet om, hvorvidt I skal flytte ind eller ej, må I drøfte spørgsmålet med byggefaglig ekspertise, der kan vurdere, om der er brandrisiko eller ej.

I kan formodentlig ikke forvente at få erstatning for genhusning i særligt stort omfang, og i hvert fald ikke for længere tid end det tager at reparere elinstallationerne.

Jeg går ud fra, at kommunen, der står for rottebekæmpelsen, for længst er informeret og sørger for at få fjernet rotterne.

mvh
Henrik Høpner

------------------------------------------------------

?: Hej Henrik 

Jeg har fået lavet et tilbud hos et typehusfirma, og har skrevet under på det.

Jeg fik at vide af sælger, at tilbuddet ikke var bindende, da der står på det, at kontakten er betinget af bankens godkendelse inden den 1. juli.

Sælgeren sagde, at jeg bare kunne lade være at få bankens godkendelse, hvis jeg ikke var interesseret alligevel.

Jeg har så senere fundet ud af, at firmaet ikke har det bedste ry. 

Så mit spørgsmål er, om jeg kan komme i problemer, hvis jeg køber et andet hus før den 1. juli?

!: Det vigtigste for dig i den situation, du er havnet i, er, at du hurtigst muligt giver besked til sælgeren om, at du ikke kan få den fornødne godkendelse og derfor ikke ønsker at være bundet af handlen.

Du skal samtidig bede typehusfirmaet om at bekræfte skriftligt, at de er enige i, at aftalen er annulleret.

Det kunne vel også tænktes, at din bank ikke tør godkende købet, fordi man også hos banken er nervøse for, om kvaliteten af huset er i orden.

Det er jo trods alt banken, der skal have pant i huset, og de har dermed også en interesse i, at kvaliteten og dermed værdien er i orden.

Jeg mener, du bør overveje at kontakte en advokat for at få en konkret gennemgang af aftalen.

mvh
Henrik Høpner