Sælger har fortiet oplysninger. Kan vi holde ham ansvarlig?

Boligadvokat Henrik Høpner fra Advodan i Lyngby svarer hver uge på spørgsmål fra Boligas brugere. Send dit spørgsmål til lf@boliga.dk og gør det så kort som muligt.

Boliga skal kende din identitet, men vi anonymiserer alle indlæg.

Spørgsmål og svar bringes i nyhedsbrevet hver onsdag og publiceres også i Berlingske.

På grund af antallet af indkomne spørgsmål kan der godt gå et par uger eller tre, før dit spørgsmål bliver besvaret.

------------------------------------------------------

?: Hej Henrik 

Vi købte den 1 juni 2010 en villa i Hvidovre og stødte meget kort tid efter på følgende problemer:

1. Ulovlige VVS-installationer i kælderen bag forsatsvægge - endvidere var rør ikke isoleret, hvorfor isolering mellem forsatsvæg og ydervæg var drivvåd overalt.

Sælger har selv lavet det hele, men har udeladt at oplyse udførte arbejder i tilstandsrapporten.

Sælger har senere erkendt på mail, at han har udført nævnte arbejder, men at han ikke mente, det var nødvendigt at nævne i tilstandsrapporten.

Ejerskifteforsikringen har dækket noget at det, men vi står nu og skal betale for at få lavet den sidste finish samt selvrisiko til forsikringsselskabet.

Kan vi gå efter sælger, når sælger har udeladt/fortiet oplysninger?

2. Efter overtagelse får vi serviceret fyret, og det viser sig at være i stykker og skal repareres for kr. 18.000.

Sælger oplyser i tilstandsrapporten, at der ikke er nogle problemer, samt at der kun påfyldes vand én gang.

Vi har påfyldt vand to gange om måneden siden overtagelse, fordi trykekspansionsbeholderen mm. er gået itu.

Igen har sælger givet ukorrekte oplysninger.

Hvad kan og bør vi som købere gøre i denne situation?

!: Udgangspunktet er, at sælger normalt altid er ansvarsfri, når han har opfyldt de regler, der gælder ved brug af tilstandsrapport.

Helt undtagelsesvis kan en sælger godt være ansvarlig, specielt hvis der er tale om selvbyggerarbejde og sælger har fortiet oplysninger om arbejdets gennemførelse.

Retspraksis er dog meget tilbageholdende med at dømme sælgerne.

Med hensyn til oliefyret skal der efter min vurdering være dokumentation for, at fyret har været i stykker - også i sælgers ejertid.

Det skal afgøres ved syn og skøn, men jeg er endnu mere tvivlende over for, om I kan få sælger dømt i den situation.

Det er en meget svær bevisbyrde at løfte.

Omkostningerne ved at føre en retssag om et beløb på ca. 50.000 kr. er ofte så store, at det - set i forhold til muligheden for at få økonomisk gevinst ud af sagen - nøje bør overvejes, om den skal føres eller ej.

I kan trods alt glæde jer over, at I tegnede ejerskifteforsikringen, hvor I har fået betalt en større del af udgifterne.

mvh
Henrik Høpner

------------------------------------------------------

?: Kære Henrik

Jeg er lejer af et hus.

Den nuværende lejekontrakt er den tredje kontrakt, og der har vi aftalt et opsigelsesvarsel på ét år fra udlejers side.

Det er dog aftalt, at lejemålet tidligst kan opsiges om fem år med fraflytning om seks år.

I lejekontrakten er det aftalt, at jeg må opdele huset og fremleje hele eller dele af huset ud.

Jeg har fysisk (på papiret er det stadig kun et husnummer.) opdelt det til to separate boliger og fremlejet den ene del ud i to år.

Er det en fordel at tinglyse lejekontrakten, hvordan foregår det, og har jeg som lejer krav på at få den tinglyst?

Hvordan er jeg og fremlejer stillet ved tvangsauktion og andet ejerskifte?

Hvordan er vi stillet, hvis nuværende ejer selv vil bruge huset?

Hilsen  Jakob

!: Kære Jakob

Jeg vil anbefale, at du får tinglyst lejekontrakten, fordi du har så langt et opsigelsesvarsel.

Man kan kun få tinglyst lejekontrakter, der indeholder bestemmelser, som giver lejere bedre rettigheder end normalt.

Jeg vil anbefale, du kontakter en advokat, der kan hjælpe dig med at få den tinglyst.

Og ja, du har krav på at få den tinglyst.

Med hensyn til evt. ejerskifte: Hvis lejekontrakten er blevet tinglyst, er du bedre stillet end ellers, men det afhænger meget af, hvornår de forestående lån er blevet tinglyst.

Man vil i forbindelse med en tvangsauktion tage stilling til, hvilke rettigheder du har som lejer, og din fremlejer kan aldrig få bedre rettigheder, end dem du har som lejer.

Såfremt ejeren selv vil bruge huset, skal han respektere det opsigelsesvarsel, han har givet dig ifølge kontrakten, og i den situation er du godt sikret.

mvh
Henrik Høpner