Sælger har givet urigtige oplysninger. Er han erstatningsansvarlig?

Boligadvokat og partner Henrik Høpner fra Lund Elmer Sandager svarer hver uge på spørgsmål fra Boligas brugere. Send dit spørgsmål til lf@boliga.dk og gør det så kort som muligt.

Boliga skal kende din identitet, men vi anonymiserer alle indlæg.

Spørgsmål og svar bringes i nyhedsbrevet hver onsdag.

På grund af antallet af indkomne spørgsmål kan der gå op til en måned - og i visse tilfælde længere tid - før dit spørgsmål bliver besvaret.

------------------------------------------------------

?: Hej Henrik,

Vi overvejer at opstarte en sag på baggrund af følgende:

Vi køber et hus med overtagelse 1. februar 2014, som skal istandsættes.

I tilstandsrapporten står der, at der er lagt omfangsdræn hele vejen rundt om huset i 1995 (dvs. i sælgers tid).

I forbindelse med renoveringen, herunder udskiftning af kloaksystem, konstaterer vi, at der ikke er dræn de steder, hvor vi graver ned, og vi kontakter sælger.

Sælger er først uforstående, men efter at have talt med konen til den nu afdøde entreprenør (som er naboen), kommer han til den erkendelse, at der ikke var tale om omfangsdræn, men nye brønde ved tagrenderne.

Der er således fra begge sider en erkendelse af, at oplysningerne i tilstandsrapporten ikke er korrekte.

Er sælger erstatningspligtig som følge af urigtige oplysninger afgivet af sælger i tilstandsrapporten? Skal sælger kompensere os for etablering af omfangsdræn?

Det er forudsat, at ejerskifteforsikringen ikke dækker, idet omfangsdræn ikke er en del af husets installationer, men udenfor og uafhængigt af huset.

Yderligere info: Sælger er en ældre herre

Med venlig hilsen
M

!: Hej M

Når man skal overveje at rejse en sag mod sælgeren, er det vigtigt i første omgang at få et overslag over, hvad etableringen af omfangsdrænet koster.

Det har betydning for vurderingen af, om der kan gives et såkaldt forholdsmæssigt afslag i købesummen.

Hvis der skal rejses en sag, er der to elementer, der kan inddrages.

Det ene element er, om sælger har handlet erstatningsansvarspådragende, altså om han med andre od har handlet mod bedre vidende, eller om man vil vurdere, at der trods alt er gået næsten 20 år, og sælger - som jeg forstår det -  ikke har haft nogen problemer.

Det andet, der skal vurderes, er, hvorvidt det kan komme på tale at give et forholdsmæssigt afslag. Det er et skønsmæssigt beløb, der baserer sig på hvilke omkostninger der er på etableringen, men også på eventuel sparet fremtidig vedligeholdelse, fordi drænet, der etableres, vil være nyt, og ikke - som forudsat - 20 år gammelt.

Forholdsmæssigt afslag kræver ikke et ansvarsmæssigt grundlag, men er ment som et forsøg på at stille parterne som om, man kendte til forholdene, da handlen blev etableret, og i den forbindelse aftalt, hvad kompensationen burde være.

Et forholdsmæssigt afslag skal i denne situation normalt udgøre mere end 5-8 procent af den samlede købesum, så derfor skal I kende udbedringsomkostningerne.

Når I kender udbedringsomkostningerne, kan en forligsmæssig drøftelse også bedre etableres.

Mvh
Henrik Høpner

------------------------------------------------------

?: Hej Henrik

Jeg har i sommer 2007 købt en ejerlejlighed, og nu viser det sig, at der er en masse ulovlige elinstallationer. Kan man sagsøge den tidligere ejer for det?

Bh M

!: Hej M

Jeg forudsætter, at du først er blevet klar over problemerne nu. Hvis det er tilfældet, kan sælger godt være erstatningsansvarlig, da der ikke er gået mere end 10 år, siden du købte lejligheden.

Sælger vil normalt være erstatningsansvarlig for ulovlige elinstallationer, og der gælder ikke nogen normal mindstegrænse for erstatning eller forholdsmæssigt afslag ved elinstallationer.

Mvh
Henrik