Byg hus: Sådan finder du ud af, hvad du har råd til

At købe en grund og bygge et hus fremfor at sætte sparekronerne og et lån i en allerede eksisterende ejendom kræver en lidt anderledes bankforretning.

I modsætning til at låne pengene i den eksisterende ejendom – skal banken nemlig finansiere købet og opførelsen af huset allerede fra byggeprojektet indgås.

Det betyder dog ikke, at den økonomiske proces med banken først starter, når byggefirmaet stikker spaden i jorden – inden da skal du nemlig – som ved andre boligkøb – have et klart billede af, hvad du har råd til.

Boliga.dk har spurgt Nordea Kredit, hvordan man får styr på økonomien til sit nybyggeri.

 

Hvordan finder man ud af, hvad man har råd til?
- Det nemmeste er at kontakte sin bank, og få den til at gøre arbejdet. Banken vil i samarbejde med familien lægge et budget, hvor der både tages højde for de faste udgifter til bil, vand, el, forsikringer osv., og at familien også skal have et månedligt beløb til at leve for til bl.a. mad, tøj, gaver, frisør osv. Herefter kigger banken på det beløb, der er tilbage, og omregner det til, hvor stort lån familien har råd til at optage, når der både skal betales afdrag og renter på lånet, siger Lise Nytoft Bergmann, der er boligøkonom og chefanalytiker i Nordea Kredit.

- Herefter kan familien gå på boligjagt, uanset om jagten består i et hus til nedrivning eller en tom byggegrund. Når drømmegrunden er fundet, og familien har taget stilling til hvilket hus, de gerne vil bygge indenfor det estimerede budget, går banken tallene igennem en ekstra gang, da fx ejendomsskatter og varmeregning kan se forskellig ud, afhængig af hvor i landet grunden ligger.

 

Hvordan belåner man en ejendom, der ikke er bygget?
- Ved større byggeprojekter vil finansieringen normalt bestå af et forhåndslån i byggeperioden. Et forhåndslån er et realkreditlån, som udbetales, når byggeriet påbegyndes, men som skal revideres, når byggeriet står færdigt, siger Lise Nytoft Bergmann, der er boligøkonom og chefanalytiker i Nordea Kredit.

- Man kan normalt få forhåndslån på op til 80 pct. (lavere ved fritidshus) af det beløb, som realkreditinstituttet vurderer, at boligen er værd, når byggeriet er færdigt. Realkreditinstituttet foretager vurderingen ud fra oplysninger om projektet samt grundens værdi.

- Et forhåndslån er foreløbigt, og det er vigtigt, at husbyggerne er opmærksomme på, at lånet kræves nedbragt, hvis vurderingen af det færdige byggeri bliver lavere end forventet. I de situationer finder man ofte en løsning, hvor det nedbragte realkreditlån finansieres med et banklån, men det er værd at huske på, at banklån har en højere rente end realkreditlån. Vurderingen kan fx blive lavere end forventet, fordi byggeriet ændrer karakter undervejs, eller fordi boligpriserne i området faldet mærkbart.

 

Hvordan sikrer man, at man har råd til at betale undervejs?
- En af fordelene ved et forhåndslån er, at man kan få lånet udbetalt både før og under byggeriet, og at byggeriet derfor ikke behøver at stå færdigt. Det betyder, at husbyggerne kan betale eventuelle regninger undervejs, da de har pengene til rådighed i byggeperioden, og at de samtidigt kender deres husleje tidligt, siger Lise Nytoft Bergmann, der er boligøkonom og chefanalytiker i Nordea Kredit.

- Nybyggere bør også være opmærksom på, at der er typehusfirmaer, der konkurrerer på, at pengene for det nye hus først skal falde ved indflytning. Det kan gøre det nemmere at overskue projektet, da man ikke behøver detaljeret rådgivning om, hvor langt byggeriet er, og hvornår de enkelte delbetalinger derfor skal falde. Ingen ønsker jo at betaler for et arbejde, der endnu ikke er udført, eller som ikke er udført godt nok. Under alle omstændigheder er det dog en god idé at have sin egen bygningssagkyndig med på sidelinjen som en ekstra sikkerhed.