Skal jeg betale skat af avancen ved salg?

Boligadvokat Henrik Høpner fra Advodan i Lyngby svarer hver uge på spørgsmål fra Boligas brugere. Send dit spørgsmål til lf@boliga.dk og gør det så kort som muligt.

Boliga skal kende din identitet, men hvis du ønsker det, anonymiserer vi dig i nyhedsbrevet.

Spørgsmål og svar bringes i nyhedsbrevet hver onsdag.

På grund af antallet af indkomne spørgsmål kan der godt gå et par uger eller tre, før dit spørgsmål bliver besvaret.

------------------------------------------------------

?: Forstår jeg lovforslaget sådan, at efter 1. januar 2011, hvis en grund udbydes og sælges af et firma (CVR), udløser det moms, men hvis en grund udbydes og sælges af en privatperson (CPR), udløser det ikke moms?

mvh
Jørgen, Svendborg

!:  Der har været og er fortsat en del tvivl om rækkevidden af lovens konsekvenser, men det afgørende er, om man sælger grunden som et led i en erhvervsmæssig udøvelse, dvs. at man ville blive avancebeskattet.

Det har ikke betydning om det er et selskab eller en privatperson, der sælger.

En privatperson, der udstykker sin ejendomme i fem dele med fortjeneste for øje, vil derfor også skulle betale moms.

Har man haft en grund i mange år, og hvis man ikke har ikke solgt grunde i øvrigt, skal man efter min opfattelse ikke betale moms.

Men det er stadigvæk noget uklart.

Hvis man er i tvivl, kan man bede om en udtalelse eller en bindende forhåndsbesked hos Skat.

Mvh
Henrik Høpner

------------------------------------------------------

Hej

?: Min kone og jeg købte for to år siden en villa i Hørsholm og to tilstødende byggegrunde (udstykket fra den oprindelige grund).

Vi går nu med planer om at bygge et nyt hus på én af dem.

Vi har tænkt os at flytte ind i det nye hus og prøve at sælge det gamle, men for ikke at sidde med to huse i alt for lang tid, vil vi sætte begge til salg.

Hvis det nu er sådan, at det er det nye hus, der bliver solgt, og vi derfor må flytte tilbage i det gamle hus igen, skal vi så svare
avanceskat ved salget af det nye?

Min fortolkning af reglerne er, at vi ikke skal, da vi jo har boet i det, men man ved jo aldrig hvor nidkære SKAT kan være.

Kan man få et bindende forhåndstilsagn fra SKAT i sådanne sager?

!: Udgangspunktet er, at man normalt skal betales avanceskat for alle avancer i forbindelse med salg af fast ejendom, men i praksis opfattes det som om, at avancebeskatning er undtagelsen.

Det skyldes, at vi har den såkaldte "parcelhusregel", og den regel indeholder bestemmelser om, at der ikke skal betales avanceskat på boliger, der har tjent som bolig til familiens ophold, medmindre grundarealet er over 1400 kvadratmeter.

Til arealstørrelsen er der også nogle undtagelser; blandt andet, at grunden ikke kan udstykkes.

Det afgørende er, at man har boet i ejendommen, men der skal være tale om en reel flytning fra det ene til det andet hus.

Det er ikke nok kun at flytte folkeregisteradresse.

Hvis man er blevet tvunget til at sælge begge boliger, og hvis man rent faktisk flytter ind i det nye hus, tømmer det gamle for møbler og opsiger telefonabonnementet mv. samt bor i det nye hus, vil man formodentlig ikke skulle betale avanceskat, selvom man efterfølgende sælger det nye hus igen.

Det, man skal holde sig for øje, er, at jo kortere tid, man bor i det nye hus, des større er sandsynligheden for, at Skat vil interessere sig for, om der har været tale om en reel flytning eller en proforma-flytning.

Det er en vurdering fra sag til sag, men jeg vil sige, at hvis man bor et halvt år i huset, er man på rimelig sikker grund.

Der er mulighed for at bede om en bindende forhåndsbesked fra Skat, men jeg tror, at Skat vil være tilbageholdende med at give et konkret svar, fordi der er tale om en fortolkning, og alene det forhold, at man skulle risikere for at blive beskyldt for at spekulere i reglerne gør nok, at man fra Skats side kunne have den opfattelse, at der skulle betales avanceskat. 

Mvh
Henrik Høpner

------------------------------------------------------

?: For et år siden købte min søn et faldefærdigt hus, som han ville restaurere og siden flytte ind i.

Huset blev købt for 375.000 kr.
Den offentlige vurdering er 640.000 kr.
Huset er belånt for 560.000 kr.

Huset blev belånt med vores kautionering, og istandsættelsen er forløbet over et år og skal være færdig om et år.

Imidlertid har min søn fået et arbejde, som ligger langt herfra, og han er flyttet dertil.

Hans løn er ikke til to husholdninger, og derfor vil vi gerne overtage eller købe huset for at lave det færdigt.

Kan vi købe det til den pris, han gav for det  - 375.000 kr., når det er under 15 procent under den offentlige vurdering?

Kan vi som kautionister evt. overtage huset og gælden, og hvad vil det betyde omkostningsmæssigt?

Hvad vil være mest fordelagtigt for begge parter?

Mvh
Jytte, Randers

!:  Med hensyn til det første spørgsmål, så er 15-procentsreglen ikke en regel, der er fuldstændig ufravigelig.

Men når man har købt huset for 375.000 og også har istandsat det, er det formodentlig blevet mere værd. Derfor risikerer man, fordi man er uden for 15-procentsreglen, at konstruktionen ikke holder skattemæssigt.

Med hensyn til det andet spørgsmål, kan det givetvis godt lade sig gøre, men det er formodentlig ikke særligt hensigtsmæssigt.

Dels skal der betales stempelomkostninger til overdragelsen, og dels vil der formodentlig også komme noget avancebeskatning, når I skal sælge ejendommen igen.

Det skyldes, at I ikke selv bor der, så hvis I sælger det med fortjeneste, skal I betale skat af avancen.

Hvad vil være mest fordelagtigt for begge parter?

Jeg går ud fra, at jeres søn har boet i ejendommen.

Han vil derfor kunne sælge ejendommen uden at betale avanceskat.

Såfremt at I skal betale omkostninger til salg af ejendommen, kunne det være en fordel, at I låner jeres søn pengene til istandsættelsen og dobbelt husleje.

Når huset så er solgt, kan jeres søn betale lånet tilbage og avancen vil være skattefri, fordi han har boet der.

Før I gør noget endeligt, vil jeg anbefale, at I får tilknyttet en advokat.

Mvh
Henrik Høpner