Hvorfor vil SKAT ikke godkende handlen?

Boligadvokat Henrik Høpner fra Advodan i Lyngby svarer hver uge på spørgsmål fra Boligas brugere. Send dit spørgsmål til lf@boliga.dk og gør det gerne så kort som muligt.

Husk at skrive dit fornavn og hvilken by du kommer fra.

Spørgsmål og svar bringes i nyhedsbrevet hver onsdag.

------------------------------------------------------

?: Vi har siden 2005 boet til leje i en nedlagt landejendom med 12 ha agerjord. Ejendommen er ejet af min svigerfar. Inden vi flyttede ind på ejendommen, brugte svigerfamilien huset som en slags sommerhus. Jorden har næsten altid været forpagtet ud til dyrkning, og det er den stadig.

Vi har snakket med svigerfar om at købe ejendommen, og har i den forbindelse indhentet en aktuel vurdering(april 2010) fra en mægler med speciale i landbrugsejendomme.

Grunden til, vi har indhentet en aktuel vurdering, er, at vi synes den offentlige vurdering er alt for høj, også ved brug af 15 procents- regelen, som vi godt er klar over er en mulighed.

Den offentlige vurdering ligger på 3,3 mio. kr.., og det synes vi er lige pebret nok for en ejendom, der groft sagt kan betegnes som et håndværkertilbud med et jordtilliggende på 12 ha, hvor jorden er det største aktiv på ejendommen.

Mægleren kom frem til en vurdering på 1,9 mio. kr. , 42 procent under den offentlige vurdering. Denne vurdering synes vi og min svigerfar er mere retvisende end den offentlige, og vi vil gerne handle til denne pris. På opfordring fra mægleren kontaktede vi SKAT, inden vi gik videre med handelsplanerne.

Vi fik et ”bindende svar” fra SKAT, hvori de skrev, at de ikke kunne godkende mæglerens pris ved en handel, uden at der kom gaveafgift og lign indover handlen. Dette vil vi helst undgå.

Den laveste handelspris, SKAT kunne godkende, var 2, 5 mio. kr., nøjagtig 25 procent under den offentlige vurdering.

 Dette svar var ikke lige, hvad vi havde regnet med, og det satte unægtelig en stopklods for vores handelsplaner. 

 Mine spørgsmål er herefter:

1: Når nu vi har købt og betalt en landbrugsmægler for en vurdering i det aktuelle marked, og jeg via en søgning på Boliga.dk kan finde ejendomme i vores område, der er prissat i fri handel og vandel, op til 47 procent under den offentlige vurdering. Jeg kan ligeledes finde solgte ejendomme i Boligas arkiv, der allerede er solgt til langt under den offentlige vurdering, også til mere end 25 prcent under.

Hvorfor vil SKAT så ikke godkende en eventuel handel mellem os og  svigerfar til den pris, mægleren er kommet frem til?

2. Kan en eventuel handel ikke foregå på ”almindelige” vilkår, selvom vi er i familie med sælger? Altså et salg, baseret på en mæglers professionelle vurdering, uden at SKAT blander sig, fordi den offentlige vurdering, i vores øjne, er helt skudt ved siden af?

3. Mægleren, som var ligeså forundret over SKAT's bindende svar, rådede os til at vente med at gøre noget, indtil den nye vurdering for landejendomme udkommer. Hvis den så er tilstrækkeligt nedsat til, at en familiehandel med 15 procent fratrukket kan nærme sig de 1,9 mio. kr., så kan vi handle til den tid, uden at SKAT kan gøre indsigelser.
Er dette et godt råd?, det forudsætter jo i vores tilfælde, at ejendommen falder 25-30 procent.

mvh

Mikael

(Forkortet af redaktionen)

!: 1.  Hvorfor vil SKAT så ikke godkende en eventuel handel mellem os og  svigerfar til den pris, mægleren er kommet frem til?

Grunden til, at SKAT ikke umiddelbart godkender den, er, at der er tale om en ensidigt indhentet erklæring, og der kan SKAT have en forventning om, at det er "bestillingsarbejde".

Der findes en mulighed for at begære ejendommen omvurderet, hvor det vil være vurderingsmennesker, der omvurderer den.

Der kan man fremkomme med mæglervurderingen og konkrete eksempler på handler i området.

Det kan også være en god idé at kontakte den lokale Landboforening for at høre, hvad jorden handles til.

2. Kan en eventuel handel ikke foregå på ”almindelige” vilkår, selvom vi er i familie med sælger. Altså et salg, baseret på en mæglers professionelle vurdering, uden at SKAT blander sig, fordi den offentlige vurdering, i vores øjne, er helt skudt ved siden af?

Det kan det som udgangspunkt ikke, fordi de vil sige, at der er tale om interesseforbundne parter. Situationen er den, at der kan være et gavemoment. Det er der ikke mellem almindelige, uafhængige parter.

Når man handler med svigerfar, har man ikke denne uafhængighed med, uden at man riskikerer, at SKAT kommer og underkender handlen.

3. Mægleren, som var ligeså forundret over SKAT's bindende svar, rådede os til at vente med at gøre noget, indtil den nye vurdering for landejendomme udkommer. Hvis den så er tilstrækkeligt nedsat til, at en familiehandel med 15 procent fratrukket kan nærme sig de 1,9 mio. kr., så kan vi handle til den tid, uden at SKAT kan gøre indsigelser.
Er dette et godt råd?, det forudsætter jo i vores tilfælde, at ejendommen falder 25-30 procent.

Det er som at spå om, hvorvidt vi får hvid jul. Der er en sandsynlighed for det

Hvis man har en forventning om, at prisen falder, kan man få lavet en omvurdering. Når den vurdering kommer, er der stadig den almindelige klagemulighed. Så hvis du har tid til at vente, kan du gøre det.

Henrik Høpner, boligadvokat og partner i Advodan i Lyngby, har godt tjek på reglerne i forbindelse med køb og salg af boliger. Han er medstifter af og tidligere formand for Danske Boligadvokater og har arbejdet inden for boligjuraen i en længere årrække. Specialerne er fast ejendom og lejeret.