Tvangsauktionen blev forsinket. Skal jeg betale udgifterne?

Boligadvokat og partner Henrik Høpner fra Lund Elmer Sandager svarer hver uge på spørgsmål fra Boligas brugere. Send dit spørgsmål til lf@boliga.dk og gør det så kort som muligt.

Boliga skal kende din identitet, men vi anonymiserer alle indlæg.

Spørgsmål og svar bringes i nyhedsbrevet hver onsdag.

På grund af antallet af indkomne spørgsmål kan der gå op til en måned og i visse tilfælde længere tid, før dit spørgsmål bliver besvaret.

------------------------------------------------------

?: Hej Henrik Høpner

Jeg har en ejendom der er sat på tvangsauktion.

Ejendommen består af to grundstykker ved siden af hinanden, hvoraf det ene er bebygget med et parcelhus og det andet er anvendt som have.

Tvangsauktionen var berammet til 31. oktober 2012, men kreditors advokat tilbagekaldte ejendommen for at få et bindende tilsagn fra Skat om, at det ubebyggede grundstykke ikke var momsbelagt.

Ny auktion blev fastsat til 4. april 2013 og andenauktionen herefter til 7. maj 2013.

I tiden efter først auktionsdag 31. oktober 2012 og til auktionsskøde foreligger hæfter jeg for prioriteter, forbrugsafgifter og ejendomskatter m.m.. for ca. 50.000 kr.

Mit spørgsmål går på, om det er kreditors advokat, der burde hæfte for den større omkostning pga. utilstrækkelig kompetence til at medvirke til en tvangsauktion.

Med venlig hilsen
F

!: Hej F

Forudsætningen for, at du skulle gøre et krav mod rekvirenten gældende, ville være, at denne dels har handlet ansvarspådragende, dels at du har lidt et tab.

Med hensyn til erstatningsansvaret er det således, at kreditorerne selv bestemmer, hvornår og om de vil begære en ejendom på tvangsauktion.

Hvis en kreditor vælger at tilbagekalde en tvangsauktion, kan det få betydning for prioritetsstillingen kreditorerne indbyrdes, men vil det ikke betyde noget for dig.

Dels vil du under alle omstændigheder skylde kreditorerne penge - typisk renter og afdrag - dels har du i øvrigt fortsat rådighed over ejendommen, da det jo er din, indtil auktionen er gennemført.

Du vil således stadig have mulighed for - hvis det kan lade sig gøre - at sælge ejendommen bedre end ved en tvangsauktion.

Du har med andre ord ikke krav på, at en kreditor skal sætte en ejendom på tvangsauktion.

Der er - som jeg vurderer det - ikke handlet ansvarspådragende i sagen.

Under alle omstændigheder vil du sjældent kunne dokumentere, at du har lidt et tab, da du jo stadigvæk vil skylde restgælden til dine kreditorer. Forskellen er blot, at de ikke længere har pant i ejendommen, når den er solgt på auktionen.

Du kan evt. rette henvendelse til fogedretten om den konkrete sag, hvis du er i tvivl.

Mvh
Henrik Høpner

------------------------------------------------------

?: Kære Henrik Høpner!

Vi bor i en lille ejerforening med stor gæld. De udvendige, gamle mure har i nogle år trængt til omfugning.

Mursten frostsprænges, og flere er ved at falde ud.

På gentagne generalforsamlinger er emnet taget op, men ingen - ud over min nabo og jeg selv - mener, at problemet er alvorligt.

Selvfølgelig vil en ekstra byrde i form af endnu højere fællesudgifter være katastrofalt for nogle.

Har vi ikke andre muligheder end at sidde og se vores bygning falde sammen og vores investering gå tabt?

En ejerforening har dog pligt til at vedligeholde sin ejendom udvendigt(?)

Hilsen fra S

!: Kære S

Ejerforeningen hæfter for at skulle sikre at ejendommen ikke forfalder.

Det er bestyrelsens opgave, og hvis ikke bestyrelsen gør sit arbejde ordentligt, må man enten vælge en anden.

bestyrelse, og hvis det ikke er muligt, overveje at anlægge retssag mod foreningen med krav om, at der sker en nødvendig istandsættelse.

I yderste konsekvens kan det betyde, at nogle af foreningens ejere må sælge lejlighederne eller se dem bortsolgt på tvangsauktion, fordi der kun er den samlede ejerkreds til at betale de nødvendige reparations- og vedligeholdelsesarbejder.

Afgørende klan imidlertid være, hvilken sikkerhed ejerforeningen har i form af pant i de enkelte lejligheder.

Før I kaster jer ud i en retssag, der reelt set vil være mod samtlige jeres naboer, bør I søge problemet afklaret i mindelighed, og under alle omstændigheder bør I søge advokatrådgivning for at få hjælp til sådan en sag.

Mvh
Henrik Høpner