Vi har ikke tegnet ejerskifteforsikring - kan vi holde sælger ansvarlig?

Boligadvokat og partner Henrik Høpner fra Lund Elmer Sandager svarer hver uge på spørgsmål fra Boligas brugere. Send dit spørgsmål til lf@boliga.dk og gør det så kort som muligt.

Boliga skal kende din identitet, men vi anonymiserer alle indlæg.

Spørgsmål og svar bringes i nyhedsbrevet hver onsdag.

På grund af antallet af indkomne spørgsmål kan der gå op til en måned og i visse tilfælde længere tid, før dit spørgsmål bliver besvaret.

------------------------------------------------------

?: Kære Henrik

Vi har for lidt over 6 måneder siden købt et hus fra 1961. I forbindelse med købet fravalgte vi ejerskifteforsikringer på anbefaling fra en ejendomsmægler.

Huset er generelt i den forventede stand med to undtagelser.

Badeværelset: Gulvvarmen kan ikke opvarme rummet. Selvom der er skruet helt op, bliver gulvet kun lunkent.

Det er ikke muligt at konstatere hvad fejlen er, uden at rive gulvet op. Desuden løber vandet ikke ned mod afløbet.

Det ser ud til, at det er sælger selv, der har lavet gulv + gulvvarme.

Køkkenet: Det tager op til tre (3!) minutter for det varme vand at nå frem til hanen (i badeværelset, der ligger i samme afstand fra fyret, tager den kun et lille minut).

Sælger har selv renoveret køkkenet og har. bl.a. flyttet vasken (varmtvandsrøret) og lagt et nyt gulv oven på det gamle.

Jeg kan læse mig frem til, at ejerskifteforsikringen ikke omhandler ulovlige bygningsdele. Derfor er vi i tvivl om, hvorvidt vi kan få erstatning for det forkert lagte badeværelsesgulv + gulvvarme og for den eventuelle manglende isolation of varmtvandsrøret, der forsyner køkkenet.

Mange tak for hjælpen
M

!: Kære M

Formålet med ordningen omkring ejerskifteforsikring er, udover at køberen får information om huset i

tilstandsrapporten, at sælger normalt får ansvarsfrihed for de fejl og mangler, der ikke er nævnt i tilstandsrapporten.

Der er nogle enkelte og få undtagelser, og det kan blandt andet være ulovlige VVS-installationer.

Der skal imidlertid ganske meget til for at gøre en sælger ansvarlig.

For det første skal der helt naturligt være tale om ulovligheder og ikke blot en installation, der er uhensigtsmæssig.

For det andet skal der normalt også være tale om en installation, hvor sælger har udført den inden for forholdsvis kort tid før salget, idet man normalt ellers accepterer, at sælgers hukommelse kan være ganske kort.

Populært sagt kan man sige, at sælger har indrettet sig med eksempelvis, at det varme vand er lang tid om at nå vandhanen.

Jeg kan ikke afvise, at nogle af de forhold, specielt forholdet om gulvvarmen, der ikke fungerer, kunne være dækket på en ejerskifteforsikring, hvis I havde tegnet denne.

Det er derfor nok desværre et dårligt råd, I har fået om at undlade at tegne den.

Hvis I vælger at gå efter sælger, vil det kræve en retssag med syn og skøn. Det koster penge og tager lang tid, så I skal tænke jer grundigt om, før I træffer det valg.

Mvh
Henrik Høpner

------------------------------------------------------

?: Hej Henrik

I vores vedtægter står der, at generalforsamling indkaldes med mindst 14 dages varsel.

Mit spørgsmål er herefter, om det rette tidspunkt er, når indkaldelsen er afsendt pr post, eller hvornår denne er modtaget af medejeren.

Jeg modtog indkaldelsen en dag efter udløbet af 14 dages-reglen.

Venlig hilsen.
P

!: Hej P

Grunden til, at man har en frist på indkaldelse, er, at medlemmerne skal have mulighed for at planlægge at deltage i generalforsamlingen.

Det betyder, at den givne frist - i jeres tilfælde 14 dage - skal regnes fra det tidspunkt, hvor indkaldelsen er kommet frem.

Det betyder, at den, der står for indkaldelsen, skal afsende den i så god tid, at den med normal postforsendelse vil kunne komme frem i henhold til fristen.

Det er derfor ikke nok at afsende den på 14-dagesfristen.

Mvh
Henrik Høpner